Informatie






Forum Archief



In december 2012 zijn deze website en het daaraan gekoppelde forum overgegaan naar een nieuwe omgeving. Bij de overzetting is het archief van het forum niet meegegaan, maar wel behouden en via het onderwerpenoverzicht te raadplegen. Reageren op oude berichten of het posten van nieuwe berichten is niet meer mogelijk. De zoekmachine van dit forum archief functioneert wel.















Rubriekenoverzicht > Huizen kopen

Huizen kopen

Hoe om te gaan met de makelaars, notarissen, de bouwers en de Franse ambtenaren (vergunningen).

Vragen stellen kan hier niet meer; antwoorden vinden wel. Gebruik daarvoor de zoekmachine.
Niets gevonden? stel dan uw vraag op het actuele forum

 Zoek in het forum archief naar: 

Huis Verkopen

Auteur Bericht

avatar#
onbekend
Berichten:
Reacties:

#0 Geplaatst: 2006-02-27 17:02:50

Wij willen ons vakantiehuis in Frankrijk (Franse Ardennen - Meuse) verkopen. Heeft iemand ervaring met makelaars?

avatar#6785
Wim
Berichten: 188
Reacties: 2882

#1 Geplaatst: 2006-02-28 16:08:57

Ja. De Franse makelaars verschillen in optreden erg van de makelaars in Nederland. Er is veel concurrentie en de courtages zijn hoog. Lees onder Huizen zoeken>Makelaars op deze website meer over deze beroepsgroep. Er zijn ook tal van Nederlandse bemiddelaars actief op de Franse onroerendgoed markt. Een enkeling van hen bezit de vereiste Franse papieren, zoals een carte professionnelle. Over het algemeen werken deze bemiddelaars correct.

Wim

avatar#2881
Paul Subelack
Berichten: 85
Reacties: 128

#2 Geplaatst: 2006-02-28 19:54:01

Beste Carolien,

Je kunt je huis op 2 manieren verkopen;

A. door een makelaar in te schakelen

B. door het zelf te doen.

Als je een makelaar inschakelt informeer zoveel mogelijk naar wat hij

voor je kan doen. Ik heb goede ervaring met Hans Baas. Neem eens

vrijblijvend kontakt met hem op  hans@laroche-immo.comwww.laroche-immo.com.

Als je besluit je huis zélf te verkopen, bespaar je uiteraard flink op

de makelaarskosten waardoor je huis minder hoeft op te brengen. Je zult

wél alles zelf moeten doen, zoals adverteren op bv. internet, de

bezichtigingen enz. enz. een flink portie werk dus.

Wij hebben onlangs ons huis verkocht, via onze website

als de makelaar het had verkocht was de prijs 13.000 € hoger uitgevallen, zonder dat wij hiervan een cent meer hadden gezien.

In ieder geval erg veel succes gewenst,

Paul Subelack

avatar#2881
Paul Subelack
Berichten: 85
Reacties: 128

#3 Geplaatst: 2006-03-01 07:59:10

Beste Carolien,

Eeven een berichtje om je te alten weten, dat de link naar jouw website geplaatst op dit forum niet werkt. Je hebt geplaats;

whttp://, dit moet zijn http://

Graag gedaan,

Paul Subelack

avatar#3403
Hans
Berichten: 0
Reacties: 27

#4 Geplaatst: 2006-03-01 17:02:31

Caroline,

Je huis verkopen gaat het beste, en snelste via een makelaar. De kosten van hem, of haar, worden door de koper betaald. Waarom die weg en niet de weg van eigen website, particuliere advertenties, een goede makelaar heeft de kontakten, de advertentiemegelijkheden, en de echte goeden, een klanten volgsysteem. Dat wil zeggen dat hij zijn klanten kopers en verkopers kent en hen blijft volgen. Het moment dat hij een nieuw huis in de verkoop heeft, uiteraard met een mandaat , dat is verplicht in Frankrijk, zoekt hij tussen zijn kopers of er iemand is die potentieel belastelling heeft. Zo hebben wij regelmatig huizen verkocht binnen de week.

Ga praten met de makelaren, vraag hoe ze werken, zie hoe ze zaken presenteren en vraag een eerlijke prijsbepaling. Hiermee bedoel ik een prijs waarvoor je huis in 3 maanden verkocht kan zijn. Ga niet voor degene met de hoogste waardebepaling, maar voor degene die in jouw ogen de beste werkwijze heeft en waarmee het het beste 'klikt'.

Ja ik ben makelaar, maar bovenstaand is meer ingegeven door mijn overtuiging dat dit het beste werkt. Je kan mij altijd mailen of bellen voor informatie of advies, maar ik kan niets voor je doen met de verkoop, aangezien de afstand veel te groot is (sorry Paul, maar bedankt). Heel veel succes en als je vragen hebt, geen probleem

Hans

avatar#
onbekend
Berichten:
Reacties:

#5 Geplaatst: 2006-03-01 17:10:23

Het is toch zo dat in Frankrijk de (hoge) courtage/makelaarskosten door de verkoper wordt betaald?

groet,

Jan Willem

Auvergne

avatar#3403
Hans
Berichten: 0
Reacties: 27

#6 Geplaatst: 2006-03-01 17:17:02

Nee Jan Willem, de koper betaald de makelaar en de notaris. In de geadverteerde prijzen bij makelaren is de commissie reeds inbegrepen.

De tarieven dienen trouwens in de etalage vermeld te zijn.

Hans

avatar#
onbekend
Berichten:
Reacties:

#7 Geplaatst: 2006-03-01 18:05:57

Hans,

"Bovendien is het niet ongewoon om bij de aankoop van grote objecten over deze provisie  te onderhandelen. Met uitzondering van enige streken, zoals Dordogne, Lot en Elzas is het usance dat de verkoper de provisie betaalt, maar in de praktijk doet de koper dat: de commissie is immers meestal bij de vraagprijs inbegrepen. Dat betekent dat ook meer 'overdrachtsbelasting' moet worden betaald."

(bron: Wonen en Leven in Frankrijk)

Jan Willem

Auvergne

avatar#6785
Wim
Berichten: 188
Reacties: 2882

#8 Geplaatst: 2006-03-01 18:51:56

In Frankrijk betaalt de verkoper de courtage aan de makelaar, maar in de praktijk komt het erop neer dat de koper deze provisie betaalt doordat de verkoper de makelaarscourtage toevoegt aan de vraagprijs. Het is daarom nuttig om bij de onderhandelingen of het vaststellen van de compromis de vente die courtage eruit te lichten. Je moet er soms wel even om zeuren, maar de agent zal er toch aan moeten geloven.

Wim

avatar#3403
Hans
Berichten: 0
Reacties: 27

#9 Geplaatst: 2006-03-01 20:09:30

Ik ben het met wim eens dat de makelaarscourtage geen deel hoeft, of moet, uitmakken van het compromis de vente. Dit ivm de notariskosten.

Wie daarna de commissie betaalt is vrij academisch, het verschil tussen wat de koper betaald en wat de verkoper krijgt gaat naar de makelaar.

Over het onderhandelen betreffende de commissie, het gebeurt, ik ben daar tegen. Je levert een dienst en daar staat een bedrag voor, los van de vraag over het te hoog of nauwelijks genoeg zijn. Als dat bedrag lager moet wordt dan ook geaccepteerd dat de te leveren dienst minder wordt? Ik sta achter de te leveren dienst en de commissie die daar bij gevraagd word

Hans.

avatar#
onbekend
Berichten:
Reacties:

#10 Geplaatst: 2006-03-02 00:25:09

 

Hans zei:

"Wie daarna de commissie betaalt is vrij academisch, het verschil tussen wat de koper betaald en wat de verkoper krijgt gaat naar de makelaar."

Dat zou je willen als... makelaar ;-))

(Je beweerde overigens eerst dat de makelaarskosten voor rekening van de koper komt...)

En wat je nu schrijft is ook niet juist. Namelijk het verschil tussen wat de koper betaald en wat de verkoper krijgt gaat naar de makelaar én de notaris én de Franse belastingdienst.

Je maakt het niet academisch maar mistig Hans...

groet,

Jan Willem

Auvergne

avatar#3379
jacob
Berichten: 7
Reacties: 170

#11 Geplaatst: 2006-03-02 11:14:33

Gezichtspunten van een "koper"

Wat een gekakel allemaal. Uiteraard weet Wim precies waarover Hij praat. In de prijs die de makelaar hanteert, zit zijn courtage verwerkt die hem door de verkoper wordt betaald. Daarboven betaalt de koper de belastingen en de notaris. Om niet onnodig veel belasting te betalen, kun je, zoals ik heb gedaan, in het compromis de vente de "kale" opbrengstprijs voor de verkoper opnemen en dan moet je als koper de verplichting overnemen om de courtage aan de makelaar te betalen (je betaalt dan geen belasting over de courtage).

Ik zie totaal niet in waarom je niet over de courtage zou kunnen onderhandelen. Er is helemaal geen direct verband tussen de service-inspanning en de hoogte van de courtage. Alleen als koper ben je nauwelijks in een positie om te kunnen onderhandelen. Maar in mijn geval heeft desondanks in het onderhandelingsspel de makelaar iets van zijn courtage ingeleverd. Gegeven het feit dat in recente jaren in sommige streken van Frankrijk de O.G. prijzen (meer dan) over de kop zijn gegaan, betekent dat de inkomsten van de makelaars navenant zijn gestegen, terwijl de inspanningen hetzelfde zijn gebleven. En bij percentages van 5 of zelfs 6% kan het om substantiele bedragen gaan. Grote ruimte voor onderhandeling, zou ik denken. Ik ben het op één punt oneens met Wim: er zijn wel erg veel makelaars, maar er is geen sprake van concurrentie zoals ik dat begrip opvat. Er is veeleer sprake van een kartel, wat betreft courtage. Franse makelaars die met buitenlandse makelaars samenwerken, leveren echter zonder blikken of blozen 50% van hun courtage in, dat krijgt hun buitenlandse collega. De courtages zijn namelijk zo absurd hoog in verhouding tot de inspanning om te bemiddelen bij de verkoop, dat dat makkelijk kan (zonder dat de 4x4 of de ster niet meer kan worden afbetaald). Overigens betekent het feit dat er in Frankrijk zo onevenredig veel makelaars zijn en ook de talloze buitenlanders die zich op dat terrein begeven iets: zeer leuke inkomsten.

Dit is gebasserd op recente ervaringen; wie er wat aan heeft: succes.

Jacob

avatar#3403
Hans
Berichten: 0
Reacties: 27

#12 Geplaatst: 2006-03-02 14:11:41

Je hebt gelijk Jan Willem, ik sprak over de verkoopprijs zonder notariskosten. Het ging er mij om dat er slechts een academisch verschil is tussen wie het betaalt.

Wat Jacob schrijft is een beetje het geheim van de smid, het mandaat wordt bijna altijd met de verkoper gemaakt en hier wordt de hoogte van de courtage of commissie bepaald. Dit betekent dat de koper dit dan overneemt en in een nadeliger onderhandelingspositie komt.

avatar#2839
RoZwen
Berichten: 9
Reacties: 429

#13 Geplaatst: 2006-03-02 15:33:27

Ik schreef het hier reeds eerder...

Een andere werkwijze die ik al twee maal zonder problemen heb toegepast is; een huis kopen en een prijs bieden die je er zelf voor over hebt inclusief alle (!!!) kosten! In mijn geval de vraagprijs incl. de inboedel.

De makelaar rekende dan de kosten eraf naar de verkoper en dan is het afwachten. De discussie over hoogte van courtage werd door de verkoper en de makelaar gevoerd, daar zat ik niet meer tussen.

In één geval na een paar uurtjes en in het tweede geval na een paar maanden had ik het huis voor mijn prijs.

Verrassingen komen er dus niet voor, of het moest zijn dat ik van de notaris nog geld terugkreeg ;-)

Rob. (www.maniol.tk)

avatar#
onbekend
Berichten:
Reacties:

#14 Geplaatst: 2006-03-23 18:46:59

Inmiddels hebben wij, bij wijze van proef, een kleine "speurders" advertentie geplaatst op het internet. We kregen zoveel reacties dat we mensen in "de wacht" hebben staan. Dit weekend hebben we 3 afspraken met serieuze kopers.

Nu zitten we alleen met de plus-value. We horen tegenstrijdige berichten omtrent de regelgeving. Zo hebben wij b.v. wel een aantal fakturen die op woon-verbetering slaan maar geen betalingsbewijzen. Wij hoorde dat je naast de faktuur ook nog het betalingsbewijs van de betreffende faktuur moet overleggen.

En dan die bonnetjes. Tja ik heb een stapel bonnetjes van de bouwmartken in Frankrijk maar ook hier van hoor ik dat je die niet kunt opvoeren.

avatar#6785
Wim
Berichten: 188
Reacties: 2882

#15 Geplaatst: 2006-03-23 21:34:24

Het is allemaal veranderd met die plus-value en de belasting daarop. Het is eenvoudiger en voordeliger geworden. Let wel, het geldt alleen bij de verkoop van tweede huizen. Het staat precies op deze site vermeld, dus kijk even onder Geld>Belastingen of gebruik de zoekmachine, hier links 'doorzoek de website'.

Wim

avatar#
onbekend
Berichten:
Reacties:

#16 Geplaatst: 2006-03-27 14:55:33

Hoi Wim,

Ik had die informatie inderdaad al een keer gelezen en het is vrij eenvoudig om een berekening te maken van de plus-value. Echter....het volgende ontbreekt....

Naast het feit dat je de originele facturen moet kunnen overleggen moet je ook je bank- of giroafschrift overleggen ten bewijze dat je factuur ook inderdaad hebt betaald aan de desbetreffende aannemer c.q. leverancier.

Wij hebben bijvoorbeeld vrijwel alle betalingen contant betaald. Natuurlijk wel met facturen, maar steeds gedeeltelijke betalingen gedaan contant. Voor ons maakte dat niet uit, maar nu bij verkoop van ons huis blijkt dat de originele faktuur niet voldoende is.

Nou ja, we wisten niet beter maar voor toekomstige eigenaren: alles bewaren en alles via overschrijvingen. En dat is nu ook makkelijk omdat inmiddels de termen IBAN en BIC ook in Frankrijk een beetje ingeburgerd zijn. Ten tijde van onze verbouwing wist men niet wat dat was.

Overigens heb ik nog een goede tip voor mensen die hun huis willen verkopen of kopen.. Een heel goede bemiddelaar is www.franceproconsult.com Een echter Fransman met kantoor in Nederland (Apeldoorn) die bijzonder goed op de hoogte is van alles wat komt kijken bij het kopen of verkopen van een huis.

avatar#6785
Wim
Berichten: 188
Reacties: 2882

#17 Geplaatst: 2006-03-27 23:04:18

De eis dat je bij het aantonen van de waarde van het te verkopen huis zelfs bankafschriften moet laten zien van betalingen van aannemersfacturen ben ik nog nergens in de (Franse) documentatie gelezen. Maar het kan zijn dat een overijverige notaris ten opzichte van buitenlanders extra op zijn hoede is. De arme man is namelijk ten opzichte van zijn fiscale regelneven aansprakelijk als er met de aangiftie iets niet in orde zou zijn.

Je aanbeveling van een bemiddelaar is vriendelijke bedoeld, maar niet echt gewenst. Reclame-uitingen, ook al gelden die anderen, doen we liever via de privé e-mail.

Wim

avatar#50
Colombe
Berichten: 21
Reacties: 227

#18 Geplaatst: 2006-03-28 08:16:16

Uit eigen ervaring - ik handelde de verkoop van het huis van een vriend af - weet ik dat er wel degelijk bewijzen van betaling moeten worden geleverd. Ik moet daarbij wèl opmerken dat de financiële afwikkeling is gedaan door een fiscaal tussenpersoon, die vervolgens ook garant staat tegenover de fiscus. Misschien dat zij méér zekerheden eisen dan strikt noodzakelijk.

avatar#
onbekend
Berichten:
Reacties:

#19 Geplaatst: 2006-03-29 14:19:01

Hoi Wim & Colombe,

Tja, ik geloofde het aanvankelijk ook niet. Maar het is toch echt zo. Afgelopen weekend hebben we dit nog eens geinformeerd bij onze huisbeheerders in Frankrijk. En zij bevestigde dat je inderdaad de bankafschriften moet kunnen overleggen. Zij gaven aan de notarissen hier heel strikt in zijn.  Het is dus niet alleen voor "buitenlanders".

Wij dachten de volgende oplossing te hebben; het huis gewoon voor een stuk minder verkopen en het restant buiten de verkoopakte om. Maar dit werd ons zeer ontraden omdat de Franse Fiscale dienst op de hoogte wordt gebracht van verkooptransacties en dat zij bij twijfel over de hoogte van de verkoopprijs het pand gewoon zelf kopen (ook al heb je al een voorlopig koopcontract) en daar kan je niet tegen protesteren.

Voor alle mensen die lustig investeren in hun opknappertje: alles bewaren en het liefs alles via bankoverschrijvingen.

avatar#3231
Gerrit (71)
Berichten: 1
Reacties: 41

#20 Geplaatst: 2006-03-29 19:14:30

Caroline,

als je een deel van de koopsom buiten de officiele transactie wilt houden zal een koper daar weinig voor voelen als deze het huis ook als vakantiewoning wil gaan gebruiken. Je schuift het probleem van de plus value dan namelijk naar hem/haar door. Die zal daar dus niet intrappen

avatar#6785
Wim
Berichten: 188
Reacties: 2882

#21 Geplaatst: 2006-03-29 23:05:36

Kijk, dat is nu zo aardig van dit forum, je steekt er wat van op en je wordt er wijzer van.

Wim

avatar#
onbekend
Berichten:
Reacties:

#22 Geplaatst: 2006-03-30 16:29:12

Zeker, het nut van het forum heeft zich bewezen.

En tja, je kan natuurlijk altijd een gedeelte buiten de koopsom houden, je moet het alleen niet te gek doen. Maar wij hebben besloten dat niet te doen, geeft alleen maar gedoe.

Caroline

avatar#5602
francofiel
Berichten: 0
Reacties: 1

#23 Geplaatst: 2006-05-14 16:22:34

Wij willen ons rekreatiehuis verkopen.

Aankoopprijs was 99.500 , notariskosten ca. 2500 Euro.

Wij gaan - voorlopig - geen makelaar inschakelen en willen dezelfde Notaris die de aankoop van ons huis heeft begeleid, inschakelen. 

Geen plus value omdat onze vraagprijs bijna gelijk met onze aankoopprijs is.

Vraag:

1.Kosten koper van alleen de aankoopprijs ( 99.500) begroten op ca, 6.5% ( Notaris/overdracht/kadaster), is dat juist?

2.Is over die ca. 6.5% nog te onderhandelen?

Graag een reactie of dit juist c.q. mogelijkis.

Arthur van Dijk 

avatar#
onbekend
Berichten:
Reacties:

#24 Geplaatst: 2006-05-14 20:19:07

Dag Arthur,

Die 6,5% is zeker niet te hoog ingeschat. Er is geen onderhandeling over de tarieven van de notaris mogelijk omdat zij met vaste bedragen werken. Maar het zal wellicht per departement anders zijn. Als jullie het huis verkopen tegen dezelfde aankoopprijs zou ik bij de advertentie aangegeven "ex kosten koper".

Groetjes,

Caroline

avatar#3231
Gerrit (71)
Berichten: 1
Reacties: 41

#25 Geplaatst: 2006-05-15 13:45:03

Arthur,

je moet je een onderscheid maken tussen de overdrachtskosten van ongeveer 7% (overdrachtsbelasting + kosten notaris voor de overdracht, akte opmaken en zo) en de bemiddelingskosten. Zoals Caroline al zegt, zijn de overdrachtskosten altijd voor rekening van de koper.

Als je geen makelaar inschakelt, maar de notaris vraagt een koper te zoeken, zal deze naast de overdrachtskosten ook bemiddelingskosten in rekening brengen. Die varieren van 5% tot 10%. Deze kosten zijn onderhandelbaar. Notarissen zijn in het algemeen wel wat goedkoper dan makelaars.

De bemiddelingskosten komen voor rekening van de opdrachtgever (de verkoper dus) maar meestal worden deze kosten op de vraagprijs gezet. Onderhandelen over lagere bemiddelingskosten doe je dan eigenlijk voor de koper. Je wordt er zelf niet beter van. Maar door de iets lagere vraagprijs wordt je huis wel makkelijker te verkopen.

Gerrit

avatar#6669
zephyr
Berichten: 0
Reacties: 1

#26 Geplaatst: 2009-01-16 11:55:24

Beste mensen,

Wij zijn sinds enige jaren woonachtig in Frankrijk en willen onze woning verkopen en het land verlaten (waarschijnlijk terug naar Nederland).

Nu heb ik laatst een wonderbaarlijk bericht gehoord waar ik niets over terug kan vinden. Een makelaar in Frankrijk beweerde dat wanneer wij onze woning voor meer dan 250.000 euro verkopen en het land verlaten, wij iemand moeten vinden die 5 jaar garant wilt staan voor ons voor enventuele schulden en onbetaalde rekeningen(?). Als wij niemand zouden kunnen vinden dan is hier een verzekering voor af te sluiten voor 5 jaar. Als je de woning verkoopt voor minder dan, kan je toch ook schulden hebben die gewoon betaald moeten worden?

Heeft iemand hier wel eens van gehoord? Ons huis is niet nieuw.

Met vriendelijke groet,

Remco

avatar#6785
Wim
Berichten: 188
Reacties: 2882

#27 Geplaatst: 2009-01-23 22:59:33

Ik heb er ook nog nooit van gehoord. Wel bestaat het fenomeen van représentant fiscal, een organisatie of bank die moet beoordelen of de meerwaarde bij een te verkopen huis door buitenlanders wel klopt. En dat in verband met de bepaling van de taxe sur le plus-value.

Wim

avatar#6467
paulleblanc
Berichten: 7
Reacties: 219

#28 Geplaatst: 2009-01-24 06:27:19

Over de "plus value" nog een opmerking, wellicht al bekend.

De plus value geldt niet voor materiaalkosten en arbeid voor zelf verrichte werkzaamheden, alleen voor officieele vakmensen dus met originele nota.

plb