Informatie






Forum Archief



In december 2012 zijn deze website en het daaraan gekoppelde forum overgegaan naar een nieuwe omgeving. Bij de overzetting is het archief van het forum niet meegegaan, maar wel behouden en via het onderwerpenoverzicht te raadplegen. Reageren op oude berichten of het posten van nieuwe berichten is niet meer mogelijk. De zoekmachine van dit forum archief functioneert wel.















Rubriekenoverzicht > Huizen kopen

Huizen kopen

Hoe om te gaan met de makelaars, notarissen, de bouwers en de Franse ambtenaren (vergunningen).

Vragen stellen kan hier niet meer; antwoorden vinden wel. Gebruik daarvoor de zoekmachine.
Niets gevonden? stel dan uw vraag op het actuele forum

 Zoek in het forum archief naar: 

Compomis de Vente: waar moet je op letten?

Auteur Bericht

avatar#
onbekend
Berichten:
Reacties:

#0 Geplaatst: 2006-03-13 12:56:01

Hallo,   Deze vraag is vast al eerder gesteld, ik kon 'm zo snel niet vinden.   Wij willen graag grond in de Provence kopen, echter de financiering is nog niet rond.   Het is een unieke kans dus we willen eigenlijk wel ons akkoord geven aan de verkoper. (bijv. d.m.v. een compromis)   Een compromis de vente geeft je geloof ik 3 mnd de tijd om de financiele zaak af te ronden? En als het dan niet door kan gaan, wat zouden de consequenties kunnen zijn?   Hellup!    

avatar#6785
Wim
Berichten: 188
Reacties: 2882

#1 Geplaatst: 2006-03-13 18:19:38

Het is allemaal niet zo dramatisch. Evenals in NL kent ook Frankrijk in het voorlopig koopcontract ontbindende voorwaarden (in FR opschortende voorwaarden geheten). Een standaardclausule is die van het niet rond krijgen van de financiering. Als dat binnen een afgesproken termijn inderdaad niet lukt, gaat de koop niet door. Lees meer over het compromis de vente op deze website. Gebruik compromis als trefwoord.

Wim

avatar#
onbekend
Berichten:
Reacties:

#2 Geplaatst: 2006-03-13 19:52:26

Mag ik daar twee aanvullingen op geven:\

1. De periode tussen het compromis de vente en de acte authentique is minimaal twee maanden. Vaak wordt in het compromis de vente opgenomen dat de fnanciering rond moet zijn tenminste twee weken voorafgaande aan de geplande tekening van de acte authentique. Dat betekent dat je dan maar 6 weken hebt voor het rondkrijgen van de financiering.....

2. Er is een groot verschil tussen opschortende voorwaarden (Frans model) en ontbindende voorwaarden (Nederlands model). In het Franse model wordt je juridisch eigenaar van het onroerend goed op het moment dat je het compromis de vente tekent. Door de opschortende voorwaarde kan de koop nog ontbonden worden, maar als je niet komt opdraven bij de tekening van de acte authentique dan ben je wettelijk al eigenaar en kan de oude eigenaar verhaal halen voor het HELE aankoopbedrag. Het is dus niet zo dat je er met het inleveren van de aanbataling wel vanaf bent! . In het Nederlandse geval wordt de koop pas definitief bij het definitieve koopcontract. Als je dan niet komt opdraven, dan verlies je de aanbetaling, maar blijft de oude eigenaar gewoon eigenaar.

avatar#
onbekend
Berichten:
Reacties:

#3 Geplaatst: 2006-03-14 12:26:25

Oke, bedankt voor de info tot dusver!

Wij willen de grond kopen van een particulier zonder makelaar. Is dan een compromis nodig? Of zijn hier weer andere mogelijkheden voor?

Ik snap dat de verkoper een bepaalde zekerheid wil hebben, maar wij ook!

Ik zal nog even verder op de site kijken onder - compromis -

avatar#
onbekend
Berichten:
Reacties:

#4 Geplaatst: 2006-03-14 12:43:29

Is dat de - acte sous seing prive - ?

avatar#6785
Wim
Berichten: 188
Reacties: 2882

#5 Geplaatst: 2006-03-14 19:36:13

Zo'n SSP is inderdaad een onderhandse akte. Het is raadzaam om het opmaken daarvan toch via de notaris te laten lopen. Hij kan ook adviseren bij de opschortende voorwaarden en andere zaken waaraan jullie nu niet zo snel zullen denken.

Wim

avatar#2881
Paul Subelack
Berichten: 85
Reacties: 128

#6 Geplaatst: 2006-03-14 20:11:01

Ik ben het helemaal met Wim eens, een bezoek aan de notaris is zeker de moeiete waard en het voorkomt misverstanden.

De notaris is bij uitstek de persoon om een akte op te stellen.

Veel succes,

Met vriendelijke groeten,

Paul Subelack

avatar#3403
Hans
Berichten: 0
Reacties: 27

#7 Geplaatst: 2006-03-16 10:42:56

Het is misschien slim om in dit geval een "promis d'achat"  op te laten stellen bij de notaris. Je belooft dan te kopen, maar hebt tot 7 dagen voor het  definitieve kontrakt de tijd het kontrakt te ontbinden zonder consequenties. Echter de verkoper is dan niet gebonden te verkopen!!

De andere kant kan ook dat de verkoper een "promis de vente" tekent.

Een derde optie is in het voorlopig koopcontract een langere termijn voor de financien op te nemen.

Mogelijkheden zijn er, overleg met de notaris wat in jullie geval de beste is.

Succes,

Hans

avatar#3562
Wim van Teeffelen
Berichten: 8
Reacties: 409

#8 Geplaatst: 2006-03-16 11:58:27

Waarom zo ingewikkeld? Met zowel een promis d'achat en een promis de vente? Als je ze bij elkaar optelt, zit je gewoon weer bij een comprimos de vente. De CdV is een goed geregeld, bekend en door allerlei wetten beschermde constructie (vooral voor de koper!). Vraag aan een notaris om een CdV op te stellen, maar zorg ervoor dat iemand die hier ervaring mee heeft het voorstel van de notaris leest! Het is meestal niet wat er IN het CdV staat, waardoor buitenlandse kopers in de problemen komen, maar wat er door de notaris op verzoek van de verkoper UITgelaten is!

avatar#
onbekend
Berichten:
Reacties:

#9 Geplaatst: 2006-03-16 12:41:26

Oke, alertheid en iemand met kennis van zaken (& goede Franse taal beheersing) is verstandig!

Ik denk dat het handig is dat de verkoper en wij eerst bespreken wat onze beider wensen zijn en dit vervolgens door de notaris laten vastleggen in een -compromis de vente-.

Weet iemand wat de 'normale' termijn is waarin de koop dan rond moet zijn? Zijn hier regels voor of kan men dit zelf bepalen en laten opnemen in het compromis? (bijv. 2 of 3 mnd)

Volgende week gaan we de grond bekijken en knopen doorhakken!! Spannend!

avatar#6785
Wim
Berichten: 188
Reacties: 2882

#10 Geplaatst: 2006-03-16 19:08:04

Ik heb nog even die vormen en de juiste termen van 'voorlopige koopcontracten' nagekeken en inderdaad komt het voor dat een offre d'achat (de gebruikelijke term) wordt gemaakt. Vaak kan het even duren voordat de notaris het compromis in orde heeft en in de tussentijd zou een niet aardige verkoper nog kunnen proberen om het huis aan een hogere bieder te verkopen. Het is dan aan te bevelen om direct na de mondelinge overeenkomst een offre d’achat op te stellen en door beide partijen te laten ondertekenen, in afwachting van het verkrijgen van het echte voorlopige contract. Dat laatste kan in de vorm van een promesse de vente ('de eigenaar belooft te zullen verkopen'), of een compromis de vente ('samen zijn we het eens'). Een promesse de vente wordt vooral in Parijs en Noord-Frankrijk gehanteerd. Elders is de compromis de vente meer in gebruik.

Wim

avatar#3562
Wim van Teeffelen
Berichten: 8
Reacties: 409

#11 Geplaatst: 2006-03-17 18:19:13

Na het tekenen van het CdV gaat eerst een periode van 7 dagen bedenktijd in (volgens de wet SRU). Vervolgens stuurt de notaris een briefje naar de gemeente, die een droit de preemption heeft. Die moet binnen twee maanden schriftelijk laten weten af te zien van dit recht. Tegelijketijd kunnen er ook anderen zijn die een droit de preemption hebben. De bekendste is SAFER, indien de grond geklassifceerd is als landbouwgrond. Soms woden beide rechthebbenden parallel "bevraagd" soms sequetieel. Dat betekent dat er minimaal zeven dagen plus twee maandne zit tussen een CdV en de Acte Authentique, maar deze periode kan wel oplopen tot 5 maanden, soms nog wel meer.

Wim

avatar#5459
waterlelie
Berichten: 3
Reacties: 2

#12 Geplaatst: 2006-03-23 19:03:02

Dhr. W. van Teeffelen schrijft in punt 2, dat je na het tekenen van het compromis de vente juridisch gezien al eigenaar bent van het onroerend goed.

Betekent dit dat je bijv. je paard al op je grond mag laten lopen, of je honden in de tuin ?

Als het bijv. nog enkele maanden duurt alvorens de acte authentique getekend kan worden zou dit voor ons een goede oplossing zijn.

avatar#3562
Wim van Teeffelen
Berichten: 8
Reacties: 409

#13 Geplaatst: 2006-03-23 22:02:39

Helaas....

Je bent wel juridisch eigenaar (vaak wordt de acte authentique ook aangeduid als een "reiteratie van de koop"), maar je mag er pas GEBRUIK van maken als aan alle eisen van het verkoopcontract is voldaan, dus bijvoorbeeld als het geld is betaald....

Dus het paard moet nog even wachten.....

avatar#5550
Robbert1
Berichten: 0
Reacties: 1

#14 Geplaatst: 2006-04-01 15:16:13

Enkele maanden geleden hebben wij de Compromis de Vente getekend. Hierin heeft de makelaar (die een exclusief mandaat had van de verkoper) oa verklaard, dat er geen beperkingen op het huis van toepassing zijn. Echter, de gemeente weigert nu een Certificat de Conformite af te geven, aangezien er een verbouwing heeft plaatsgevonden, waarvoor geen bouwvergunning is verleend. Hierdoor kan de notaris de Acte Authentique niet opstellen. Wat is nu onze positie?

avatar#6785
Wim
Berichten: 188
Reacties: 2882

#15 Geplaatst: 2006-04-05 00:04:56

Even bij onze rechtsgeleerde relatie nagevraagd:Met wat de makelaar heeft verklaard kun je niet zoveel; wel met wat er eventueel in de Cdv is opgenomen. 

De koop kan overigens prima plaatsvinden, de notaris moet dan in de akte opnemen dat de koper het risico neemt.

Overigens kan ook achteraf nog een bouwvergunning worden gegeven om de situatie te regulariseren.

Kortom, ga naar een andere notaris en voor de koper: ‘take your losses’ als die er zijn.

Daar is geen woord Frans bij.

Wim

avatar#3562
Wim van Teeffelen
Berichten: 8
Reacties: 409

#16 Geplaatst: 2006-04-06 20:02:12

Ik begrijp de reactie van Robbert1 niet helemaal. Een makelaar kan in het CdV niets verklaren, hij is namelijk geen partij in deze overeenkomst, die is namelijk tussen koper en verkoper. Ik mag hopen dat de koper, Robbert dus, enige hulp heeft ingeschakeld bij het beoordelen van de CdV, of die heel erg goed heeft gelezen. Daar hoort namelijk in te staan (bij verbouwingen die korter dan 10 jaar geleden zijn verricht) dat die conform zijn gemaakt en de aannemer hoort daarbij te staan (die dus nog garantie moet geven). Als dat er allemaal niet in staat, dan vrees ik dat Robbert een serieus probleem heeft. Als de verbouwing ouder is dan 10 jaar, dan ontstaat een heel nieuwe situatie. De verkoper kan de verkoop afdwingen en de risico's van het alsnog conform maken ligt dus bij de koper! Ik begrijp ook de opmerking van Wim B. niet helemaal. Als de CdV al is getekend, dan kan de notaris niets nieuws meer opnemen in de acte authentique, dat is namelijk niet meer dan een reiteratie van wat al eerder is afgesproken.Nogmaals een wijze les: laat iemand naar het CdV kijken, zlefs als u goed FRans leest. Het gaat erom wat is WEGgelaten, meer nog dan wat er daadwerkelijk in staat!!!!!!!!!!