Informatie






Forum Archief



In december 2012 zijn deze website en het daaraan gekoppelde forum overgegaan naar een nieuwe omgeving. Bij de overzetting is het archief van het forum niet meegegaan, maar wel behouden en via het onderwerpenoverzicht te raadplegen. Reageren op oude berichten of het posten van nieuwe berichten is niet meer mogelijk. De zoekmachine van dit forum archief functioneert wel.















Rubriekenoverzicht > Huizen kopen

Huizen kopen

Hoe om te gaan met de makelaars, notarissen, de bouwers en de Franse ambtenaren (vergunningen).

Vragen stellen kan hier niet meer; antwoorden vinden wel. Gebruik daarvoor de zoekmachine.
Niets gevonden? stel dan uw vraag op het actuele forum

 Zoek in het forum archief naar: 

Ervaringen met financiering en advieskantoortjes?

Auteur Bericht

avatar#5664
Hans_Eva
Berichten: 3
Reacties: 9

#0 Geplaatst: 2006-07-02 14:47:06

Hallo allen,

Wij zijn op zoek naar een tweede huis(je) in de Hautes Alpes (05). Dit begint inmiddels al flink serieus te worden.  8500 huizen bekeken op internet, trips daarnaartoe om huizen te bezichtigen en nu een paar zeer serieuze kandidaten.

En nu dat alles opeens wel erg concrete vormen begint aan te nemen komt de vraag op:

En dan?

Dan hebben we straks dat huis gevonden, en dan is het op zich wel handig om ook de stap van het kopen te zetten.

Elders in dit forum en op de site staat al veel informatie, maar we voelen ons toch wel wat ongemakkelijk bij dit alles. De learning curve is toch wel flink, als je er voor staat.

Nou zijn er gelukkig handenvol advieskantoortjes die je heel graag helpen bij het regelen van de financiering, met je meekijken bij het notariele verhaal, en je met raad en daad bij willen staan.

Maar is dit middel niet erger dan het kwaad?

Heeft  iemand ervaringen met dit soort lieden, goed of slecht? Tips en aanwijzingen zeer welkom!!!! Doen, of juist niet??

Verder: In Nederland heb je allerhande sites met overzichten van de hypotheekrentes bij de verschillende aanbieders. Bestaat zoiets ook in Frankrijk? Vast wel, maar wat is de URL?

Alvast hartelijk dank!

Groet,

Eva, Hans en Sjoerd Teijgeler

(o jee, waar beginnen we NU weer aan???)

avatar#37
alexander
Berichten: 4
Reacties: 61

#1 Geplaatst: 2006-07-02 16:20:24

Wel, wel, een aantal vragen waar je denk ik zelf het beste kunt antwoorden.

Na 8500 huizen weet je denk ik wel wat je wilt, of misschien juist niet.

En ja, financiering kun je best in Nederland regelen, bv. via een lening op het huis alhier.

Wij hebben bij onze aankopen in den vreemde het sentiment mee laten beslissen, al te rationeel lijkt me zenuwslopend.

Wil je en vind je iets waar je helemaal dol van bent, is het dan ook haalbaar, kopen.

En al die mogelijke advieseurs blijken voornamelijk hun eigen welzijn te spekken.

Succes

avatar#5059
Yerounn
Berichten: 0
Reacties: 35

#2 Geplaatst: 2006-07-02 18:24:44

Hallo,

Ik reageer slechts op een gedeelte van het verhaal: echte sites met overzichten van hypotheekrentes heb je bij mijn weten niet, omdat hier in Frankrijk de rente, de duur, het verzekeringstarief etc... van 'prêts immobiliers' gewoon onderhandelbaar zijn (en dat kan tot enkele tienduizenden euro's schelen, als je een beetje handig bent). Wat wel een goede site is om een overzicht te krijgen van de actuele gemiddelde tarieven is www.meilleurtaux.com (die tip heb ik hier nog al ergens gezien, geloof ik).

Met adviesbureautjes heb ik geen ervaring, niet nodig ook. Equivalenten van 'De Hypotheker' (CAFPI bijvoorbeeld of concurrenten) leveren niet bij voorbaat betere tarieven dan wanneer je zelf onderhandelt.

Succes & sterkte,

Jeroen 

PS Als je mogelijkheid heb in Frankrijk te lenen, leen dan in Frankrijk. Over het algemeen veel gunstiger rentetarieven nu. 

avatar#6785
Wim
Berichten: 188
Reacties: 2882

#3 Geplaatst: 2006-07-03 01:07:26

Er zijn inderdaad enkele adviesbureaus werkzaam, die zich vooral bezighouden met het regelen van de financiering. Ook zijn er bureaus werkzaam die adviseren bij het vestigen van een onderneming in Frankrijk of meer in het algemeen adviseren bij de koop van een huis (nalezen compromis de vente bijvoorbeeld). Op aanvraag kan ik wel enkele bureaus noemen die te goeder trouw zijn en nuttig werk doen. Vraag het me dan via de privé mail.

Wim

avatar#3405
peter
Berichten: 5
Reacties: 28

#4 Geplaatst: 2006-07-03 21:08:41

Er zijn diverse goede adviesbureau's , die je als je de taal niet goed beheerst niet kunt missen. Hier heb ik zelf zeer goede ervaring mee, voor mij hebben ze veel geld verdient, dus de kosten waren ze dubbel en dwars waard.

( Dus hoe kan men een reactie geven,dat ze alleen hun zakken spekken)

Dit zijn echte nedelanders die alles zo goedkoop mogelijk willen hebben, en als het dan fout gaat het hartst roepen, bah wat een mentaliteit.

avatar#3562
Wim van Teeffelen
Berichten: 8
Reacties: 409

#5 Geplaatst: 2006-07-11 10:09:44

Natuurlijk, als je het zelf kunt, moet je het zelf doen....

Een plek en een huis zoeken wat je bevalt moet je zeker zelf doen. Een notaris vinden om een compromis de vente te schrijven is ook zo gevonden. De koper heeft immers dat recht (u gaat toch niet automatisch in zee met die notaris die zulke goede vrienden is met zowel de verkoper als de makelaar....?)

En als u goed Frans leest dan kunt u vast ook wel een compromis de vente lezen, ook al zijn gedeelten daarvan in jaren50 juridisch Frans gesteld. Met een woordenboek kom je een eind. Maar hoe weet u wat er is WEGgelaten uit een compromis de vente, als u nooit eerder zo'n ding heeft gezien? Vaak is wat er is weggelaten veel nadeliger voor de koper dan wat er wel in staat. Bijvoorbeeld een overlijdingsclausule, of eigen verklaringen van de verkoper over servitudes of de staat waarin de riolering zich bevindt. En wie weet, misschien ziet u dat ene bijzinnetje wel over het hoofd waarin de makelaar heeft geregeld dat hij in elk geval zijn courtage ontvangt, ook als de koop niet doorgaat.....

Natuurlijk, u kunt het allemaal gemakkelijk zelf. U heeft in Nederland immers ook al eens een huis gekocht. Kleinigheidje: wist u dat het compromis de vente het ECHTE koopcontract is (dus niet een voorlopig koopcontract). Bij ondertekening bent u al juridisch eigenaar. Doe het zelf als u vaker een compromis de vente heeft gelezen. Geef een paar honderd euro uit aan een deskundige als u dat niet heeft. Kan een hoop slapeloze nachten voorkomen. Wellicht hebben eigenwijze Nederlanders die menen het allemaal zelf te kunnen meer ellende over zichzelf afgeroepen dan malafide adviseurs. Een compromide de vente is een serieus contract dat uw leven ingrijpend zal verandweren. Behandel het dan ook zo!

Wim

avatar#5059
Yerounn
Berichten: 0
Reacties: 35

#6 Geplaatst: 2006-07-11 12:34:00

Hallo,

Zonder ook maar te willen pretenderen het beter te weten dan Wim vT, wil ik toch een paar praktische opmerkingen maken bij dat Compromis de Vente (uit eigen ervaringen, en ja, mijn Frans is goed genoeg om zo'n Compromis de Vente van A tot Z te snappen).

- Het Compromis de Vente (CdV) is pas bindend zeven kalenderdagen na ondertekening door beide partijen (koper/verkoper) én ontvangst (A/R) van de CdV op je woonadres. Zo zijn wij ooit drie weken na ondertekening van een CdV nog onder de koop uit kunnen komen omdat de eigenaar (een Engelsman) nog steeds niet getekend had. Deze zeven dagen zijn bij wet vastgelegd.

- Juridisch ben je misschien wel eigenaar, maar je hoeft zelf pas voor een verzekering te zorgen te zorgen zodra je de definitieve Acte de Vente getekend hebt. Je eigendomschap gaat ook pas op die datum in. Waterleiding, elektriciteit, etc is ook pas op de datum van de Acte de Vente voor jouw rekening. (Overigens ken ik het verhaal van een persoon die tussen de CdV en de AdV klussen mocht in het huis dat hij dus nog niet officieel gekocht had). Tijdens dat klussen stortte het huis in ... de koper maakte de CdV ongedaan (waarschijnlijk door betaling, maar dat weet ik niet), en de hele schade was voor de eigenaar... Laat dus nooit 'alvast' de nieuwe eigenaar aan klussen beginnen!!)

- Je kunt onder een CdV uit na ondertekening en wettelijke bedenktijd, tegen betaling van een percentage van de verkoopprijs (standaard 10%). Je kunt er ook onderuit als je de financiering niet rondkrijgt voor de afgesproken datum (vastgelegd in het CdV) - en je kunt er natuurlijk ook onderuitkomen als je een bevriende bankier hebt die een kredietweigering voor je opstelt ;-).

- In alle gevallen die ik meegemaakt heb, was de CdV een standaard document dat in ons bijzin werd ingevuld. Hoezo kunnen er zaken worden weggelaten in een standaard document? Er kunnen wel paragrafen doorgestreept worden, ja, dus je moet wel begrijpen waar je mee bezig bent, en daarvoor is grondige kennis van het Frans ONONTBEERLIJK!

Ik heb verder geen mening, noch positief noch negatief, over het al dan niet in de arm nemen van een adviesbureau. Als je de taal niet machtig bent, is het de enige reële keus, dat denk ik dan weer wel.

Hopende een constructieve bijdrage te hebben geleverd ....

Amicalement,

Jeroen

avatar#5059
Yerounn
Berichten: 0
Reacties: 35

#7 Geplaatst: 2006-07-11 13:17:17

Maar misschien staat dat allemaal al wel op de site ... dat heb ik dus niet eerst even gecheckt, sorry...

avatar#3562
Wim van Teeffelen
Berichten: 8
Reacties: 409

#8 Geplaatst: 2006-07-11 17:44:48

Dit is een constructieve bijdrage van Jeroen, waar ik graag nog even op wil reageren.

Het CdV is inderdaad pas bindend na 7 dagen. De koper kan onder de koop uit met een aangetekende brief, zonder opgaaf van reden. Overigens gaan de 7 dagen pas in nadat BEIDE partijen hebben getekend.

Het CdV maakt je juridisch eigenaar, de Acte Authentique geeft je het vruchtgebruik. Daarvoor geldt inderdaad dat je dan pas de verzekering, belasting enz hoeft te betalen. Helemaal eens: als verkoper niet iemand in je huis laten, zolang hij het vruchtgebruik niet heeft.

Nee, het is niet zo dat je onder het CdV uit kunt door de 10% aanbetaling af te schrijven. Om te beginnen hoeft de boeteclausule niet 10% te zijn. Je komt ook heel andere percentages tegen in CdV's. Het percentage van de boeteclausule hoeft ook helemaal neit hetzelfde te zijn als het percentage van de aanbetaling. Als je na ondertekening van het CdV niet komt opdraven voor ondertekening van de Acte Authentique, dan hoeft de verkoper geen genoegen te nemen met het bedrag van de boeteclausule. Hij kan je dwingen om het huis alsnog af te nemen tegen de volle prijs, desnoods voor een rechtbank.

Je kunt er alleen onderuit op basis van het financieringsvoorbehoud als je aan bepaalde heel stricte voorwaarden voldoet. Nee, 1 vriendschappelijke bankier helpt niet: je moet minstens drie verschillende afwijzingen laten zien. Overigens doen veel makelaars pogingen om het financieringsvoorbehoud te schrappen, vooral als de koper zegt geen hypotheek nodig te hebben. Nooit doen: zelfs als u het huis cash kunt betalen ALTIJD een financieringsvoorbehoud maken. Er kan vanalles gebeuren in de minimaal twee maanden tussen CdV en acte authentique.

Nee, het CdV is NIET een standaard document. Ik heb al heel veel verschillende versies gezien, van vooroorlogs t/m in modern Frans gesteld. Makelaars en notarissen werken vaak met hun eigen model. Ik ben overigens tegen het formulier dat de makelaar gebruikt. De makelaar werkt maar voor 1 partij: de koper. Vaak zijn die formulieren dus zo veel mogelijk ten gunste van de koper geschreven. Neem gewoon een notaris, die hoort de belangen van beide partijen gelijkwaardig te bedienen.

Wim

avatar#5519
W. Labots
Berichten: 0
Reacties: 99

#9 Geplaatst: 2006-07-12 11:06:12

Wim, moet dat laatste (werken voor 1 partij) niet ver-koper zijn ipv koper?

avatar#5664
Hans_Eva
Berichten: 3
Reacties: 9

#10 Geplaatst: 2006-07-13 12:50:39

Erg nuttige informatie allemaal, heel hartelijk dank daarvoor!

Tussen het stellen van mijn vraag (die deze discussie gestart heeft) en nu is er een hoop gebeurd:

Ik ben nog maar eens naar Frankrijk getogen om wat kandidaat-huizen te kijken en kwam met twee serieuze biens op de proppen. Eva is toen in het vliegtuig gesprongen en heeft van die twee er prompt eentje afgewezen. Die andere daarentegen....

Lang verhaal kort: de verkoper en wij zijn het eens over de prijs en we gaan zeer binnenkort het CdV opstellen.

De grap is dat de makelaar van het door ons afgewezen huisje een in Frankrijk wonende en werkende nederlander is die a) In het kader van "je hebt een boef nodig om er een te vangen" het wel lollig vindt om ons van advies te voorzien bij de aankoop (doornemen CdV, handige adressen, tips en trucs etc) en b) ver genoeg weg zit om niet al te betrokken te zijn. Ideaal!

Kortom: interessante tijden voor ons!

Wordt vervolgd,

Groet,

Eva, Hans en Sjoerd

avatar#3562
Wim van Teeffelen
Berichten: 8
Reacties: 409

#11 Geplaatst: 2006-07-13 17:01:27

Aan Wim L: Natuurlijk, je hebt gelijk. Foutje van mij

Aan Eva en Hans: Een (afgewezen) makelaar vragen om het CdV voor je te beoordelen....? Dat lijkt mij spelen met vuur (en daar moet je vreselijk mee oppassen in dit seizoen....). Kies alsjeblieft een onafhankelijke en ervaren adviseur om even naar het CdV te kijken. Kost weinuig en scheelt verschrikkelijk veel nachtrust en nachtmerriers....

Wim 

avatar#6785
Wim
Berichten: 188
Reacties: 2882

#12 Geplaatst: 2006-07-13 19:25:25

Ik ben het hartgrondig met de andere Wim eens: ga niet in zee met NL charlatans in Frankrijk die het wel grappig vinden hier en daar een huisje te verkopen. Er zijn mij verhalen bekend van NL'ers die door onwetendheid/naïeveteit/geen beheersing van het Frans, goed het schip zijn ingegaan. Er zijn enkele NL bemiddelaars in Frankrijk die prima werk doen. Zij moeten in het bezit zijn van een carte professionnelle. Vraag ernaar. Wie twijfels heeft kan mij altijd privé mailen. Ik ken de jongens en meisjes inmiddels wel.

Mijn vaak gehanteerde devies: un homme averti en vaut deux.

Een gewaarschuwd mens......

Wim

avatar#5664
Hans_Eva
Berichten: 3
Reacties: 9

#13 Geplaatst: 2006-07-13 22:47:32

Okee, misschien heb ik het even niet goed geformuleerd.

Deze man is vestigingsmanager bij een keten van een aantal (franse) makelaardijen, in het bezit van een carte professionel, en heeft absoluut niet aangedrongen op het opnemen van deze adviesrol. Ik heb het hem gevraagd, en hij had daar geen bezwaar tegen om het te doen.

Het "kopen, neem je eigen makelaar mee" waarmee in Nederland de NVM loopt te leuren heb je in Frankrijk duidelijk niet, maar het was wel het idee dat ik had toen ik het hem vroeg. Hij leek me entrepreneur genoeg om mij tegen betaling met raad en daad terzijde te staan. De gewenste betaling werd een goede fles wijn.

Ik spreek en lees een aardig mondje Frans, en heb in mijn kennisenkring mensen die dat nog een paar graadjes beter doen ook. De notaris waarbij we willen passeren spreekt bovendien goed Engels ook. Deze Nederlandse makelaar wordt daarmee zeer zeker niet mijn enige bron van controle!

Maar bedankt voor de waarschuwing.

Even een vraagje tussendoor, over de procedure, nu ik toch aan het schrijven ben (sorry als het al elders in dit forum staat, ik ga zo weer verder met lezen van oude berichten):

Proces is:

1 - vind het huis van je dromen

2 - onderhandel

3 - kom prijs overeen, in combinatie met (ontbindende) voorwaarden

en dan?

4 - zoek je eigen notaris en laat deze een CdV opstellen?

5 - beide partijen tekenen dit CdV (inclusief de nodige ontbindende voorwaarden uiteraard

6 - Je stort tussen de 5 en 10% op de rekening VAN DE NOTARIS (en dus niet van de verkopende makelaar, toch? Dat wordt nu door de verkopende makelaar voorgesteld namelijk)

7 - De notaris gaat zijn ding doen, en ondertussen regel je de financiering, verzekering, etc.

8 - na minimaal 2 maanden teken je de definitieve koopakte en krijg je de sleutel.

We zijn nu bij stap 4. Klopt het zo? Ligt het initiatief voor het vinden van de notaris en het door deze persoon laten opstellen van het CdV bij de koper?

Bedankt!

Hans 

avatar#6785
Wim
Berichten: 188
Reacties: 2882

#14 Geplaatst: 2006-07-13 23:49:06

Inderdaad staat alles wat je opsomt op deze site vermeld. Maar het is aardig het weer eens van iemand anders te horen.

De koper en verkoper kunnen beiden hun eigen notaris nemen, de twee ambtsdragers delen dan hun provisie. Maar het is gebruikelijk dat de koper een notaris 'kiest'. De aanhalingstekens geven aan dat er meestal niet veel te kiezen valt, want je kent als buitenlandse koper heg noch steg.

Punt 7. De financiering ga je regelen na het opstellen van het CdV, waarin deze - de financiering - overigens wel duidelijk als opschortende voorwaarde moet zijn vermeld.

Punt 8. Het ontvangen van de acte authentique kan wel wat langer duren dan de genoemde twee maanden.

Wim

avatar#3562
Wim van Teeffelen
Berichten: 8
Reacties: 409

#15 Geplaatst: 2006-07-16 11:44:34

Helemaal eens met deze opsomming en inderdaad: NOOIT geld storten op rekening van de makelaar (ook al is het een beschermde derden-rekening). Bij eventuele terugbetaling van de aanbetaling is de makelaar niet aan dezelfde regels gebonden als de notaris, dus het terugkrijgen van het geld is minder zeker dan bij het storten van de aanbetaling op rekening van de notaris.

Kijk bij de ondertekeing van het CdV:

- of alles deskundigenrapporten zijn opgenomen

- of het verkrijgen van een CU is opgenomen als opschortende voorwaarde

- or er eigen verklaringen zijn van de eigenaar t.a.v. servitudes, functioneren van de riolering, afwikkeling van eerder afgegeven bouwvergunningen, etc.

- of er een goede overlijden-clausule is opgenomen in geval iemand overlijdt tussen het tekenen van de CdV en de acte authentique

- of er een vervangingsclausule is opgenomen, in geval je tussen nu en ondertekening van de acte authentique alsnog zou besluiten er een SCI tussen te schuiven of het pand (gedeeltelijk) te gaan gebruiken voor een onderneming

Tussen stap 4 en 5: de koper heeft een informatie-ophaalplicht. Maak dus een afspraak bij de Mairie om het PLU te bestuderen of neem minstens telefonisch contact op met de mairie om te verifieren hoe het zit met het bestemmingsplan en eventuele servitudes.

Ik ben op dit moment bezig met een dossier waarin de notaris (aangedragen door de verkoper en geaccepteerd door de Nederlandse koper) er zo'n zootje van maakt dat ik de koper dringend heb geadviseerd om alsnog een eigen notaris te kiezen, zelfs nu er al drie concepten van het CdV op en neer zijn gekaatst. Verkoper woedend, notaris woedend. Beiden hebben de koper geadviseerd zich van deze incompetente adviseur te ontdoen en zich gewoon te houden aan de Franse gewoontes. Ik blijf adviseren: Frans gewoontes kan allemaal wel zijn, maar je tekent met het CdV een contract waarmee je juridisch eigenaar wordt van onroerend goed in Frankrijk. Dus het moet gewoon tot in de puntjes goed geregeld zijn. Wie denk je dat het slachtoffer wordt van de goede Franse gewoonte om de zaken onderling tussen vriendjes (verkoper, makelaar, notaris) goed te regelen....? Juist!

Wim

avatar#5664
Hans_Eva
Berichten: 3
Reacties: 9

#16 Geplaatst: 2006-07-16 16:10:29

De verkopende makelaar begint een beetje irritant te worden, onder een sausje van beschaafdheid:

Twee citaten:

Par contre, voici les coordonnées bancaires de mon compte séquestre car c'est l'agence qui encaisse l'indemnité d'immobilisation que vous verserez pour réservez le chalet.

OFwel, of ik even 10.000 euro wil storen op haar rekening om het chalet te reserveren.

Nou, dacht het niet! Als zij niet in staat is om van de verkoper zwart op wit te krijgen dat hij ondertussen niet via een andere makelaar het huis aan een ander verkoopt, voor een betere prijs dan ik er voor wil betalen, waar hebben we het dan over??? Het storten van 10.000 euro zonder contract lijkt me daar dan niet erg veel in helpen.

EN:

Habituellement quand vous passez par un agent immobilier c'est l'agence qui signe le compromis de vente dans le cas présent puisque vous êtes étrangers votre femme et vous même,...

???? Het is gebruikelijk dat de makelaar het compromis de vente tekent??? Wie is de makelaar nou helemaal hierin? Ik koop het huis toch van de verkoper, en niet van de makelaar? Het lijkt me dat het dan ook de verkoper is die de handtekening zet, toch?

Op en aanmerkingen welkom!

Groet,

Hans

avatar#3562
Wim van Teeffelen
Berichten: 8
Reacties: 409

#17 Geplaatst: 2006-07-16 19:29:26

Beste Hans,

Begrijp ik nu dat de makelaar een bedrag betaald wil hebben (nog afgezien van de rekening waarop) VOORDAT het compromis de vente is getekend? Dat is compleet zot. Weet je dat wel heel zeker? Ik heb al rare dingen gezien in mijn parktijk, maar deze kende ik nog niet. Heb je wellicht al wel een promesse de vente getekend? Er is een simpele regel: betaal nooit, NOOIT geld aan een makelaar die je zelf niet hebt ingehuurd. Dat is toch echt een heel simpele regel. Onder geen enkele voorwaarde, wat de argumenten ook zijn. Als je geen opdracht hebt gegeven aan een makelaar, heb je geen zakelijke relatie met hem/haar en ben je dus NOOIT geld schuldig. NOOIT, wat die makelaar ook beweert. Als je wel een zoekopdracht hebt afgegeven (kijk eens in de kleine letters van de bon de visite, ik heb wel eens een makelaar gezien die daar in een bijzinnetje had geregeld dat de bon de visite tevens een zoekopdracht was...) dan kan het anders liggen.

Uit de quote van de makelaar kan ik niet opmaken dat het hier gaat om een aanbetaling op de aankoopsom, dus dit is een mistig verhaal. Als het wel om een aanbetaling op de aankoopsom gaat, dan pas betalen NADAT het CdV is getekend (en wel 8 dagen na ondertekening) en uitsluitend op de compte séquestre van de notaris. Punt.

Ook de tweede quote is onduidelijk: het is gewoonte dat de makelaar het CdV tekent omdat u buitenlander bent? Is die dame wel goed bij haar hoofd? Zijn de verkopers wellicht buitenlanders, zodat zij namens de VERKOPER zal tekenen? Daar is op zichzelf geen probleem mee zolang de makelaar optreedt als mandataire van de verkoper. Dat moet dan natuurlijk wel in een ondertekend briefje zijn geregeld, maar in elk geval is de wet zodanig in Frankrijk dat een makelaar niet zomaar kan tekenen als mandataire zonder daarvoor officieel gemachtigd te zijn. Gaat er dan nog iets mis, dan is de makelaar aansprakelijk. Dus gaat het hier om tekenen names de verkoper, aangenomen dat je zelf de koper bent, dan is er weinig op tegen. Zelf zou je in principe ook de makelaar kunnen mandateren om te tekenen, maar dat lijkt me geen goed idee, in dit geval.....

avatar#
onbekend
Berichten:
Reacties:

#18 Geplaatst: 2006-07-16 20:34:17

Ik zou verder, als je het huis nog wil hebben, uitsluitend zaken doen via de eigen notaris (eigen tekst CdV en brief waarin die aan de koper wordt aangeboden ter tekening. Overmaken aanbetaling slechts na het verstrijken van de termijn van terugtrekking - 7 dagen -.

Adviesbureau?  Liever niet. Onze adviseurs waren slechts uit op eigen profijt of waren inhoudelijk niet goed op de hoogte. Financiering via hen duurt lang en je hebt er geen invloed op, bent vaak maar een nummer voor de banken.

We hebben het uiteindelijk zelf geregeld. Ga zelf met je stukken naar de bank en trek er wat tijd voor uit. Zorg voor op zijn minst 3 maanden hebt om de zaak rond te krijgen, want de banken vragen je het hemd van het lijf en willen vertalingen door een beedigd vertaler. Het zelf regelen van de hypotheek bij een franse bank is zeer de moeite waard. De rente is minimaal 1 % lager dan in Nederland en de voorwaarden zijn prima. Lenen op hypothecaire basis is niet gangbaar, maar wel op basis van garanties. Prima, want de overdrachtskosten zijn daardoor extra laag.

Misschien overbodig te noemen, maar zorg voor goede controle van vooral de watervoorziening in de Alpen. Water van de gemeente of eau de source? In ieder geval als voorwaarde opnemen dat het voldoende water is voor het voorzien van een huishouding gedurende het gehele jaar, ook als het vriest of alles door de verzengende hitte droog staat.

Sterkte !! 

avatar#6785
Wim
Berichten: 188
Reacties: 2882

#19 Geplaatst: 2006-07-16 22:59:17

De andere Wim schreef behartenswaardige zaken over de contacten met makelaars en notarissen. Hij meldde o.a. dat in de compromis de vente ook het al dan niet vekrijgen van een CU als opschortende voorwaarde moet worden genoemd:

- of het verkrijgen van een CU is opgenomen als opschortende voorwaarde

Dat is al enige tijd niet meer zo van belang. De CU is van karakter veranderd en is nog louter informatief. Een CU kun je gratis op het gemeentehuis halen of laten opsturen. Daarin staat de bestemming van de grond beschreven en kun je lezen of je al dan niet een bouwvergunning kunt verkrijgen. Het al of niet verkrijgen van een permis de construire kan uiteraard wel als opschortende voorwaarde worden opgenmen.

Wim

avatar#5664
Hans_Eva
Berichten: 3
Reacties: 9

#20 Geplaatst: 2006-07-17 10:56:47

Hmm, de grap is nu dat de "eigen notaris" plotsklaps ook de notaris van de verkopende makelaar blijkt te zijn.

toevallig?? Het huisje ligt vlak bij Gap en we komen allebei met een notaris is het veel verder gelegen Embrun op de proppen.

Maar goed, ik heb een hele waslijst aan voorwaarden opgegeven die ik in het compromis wil zien:

* La grande caravane sera incluse dans la vente

* La petite caravane sera enlevée  (er staat een wrak op het terrein, welke alleen per hoogwerker weggehaald kan worden. Dat mag de verkoper doen van me)


* La cuisine, avec tout les matériel fixe qui étaient présent pendant ma visite, sera incluse dans la vente

* L'acheteur comprend que la piscine n'est pas conforme aux règles de sécurité. Tout de meme, la piscine est en bon ordre. Ça veut dire: il n'y a aucune fuite et les pompes et les filtres fonctionnent comme elles devraient

* Il n'y a aucun amiante utilisé dans la maison, ou n'importe où sur la propriété

* Le condition suspensive habituel pour financer la maison.

* Une condition suspensive qui déclare que la vente sera décommandée si Eva ou moi mourrai entre passer le CdV et l’acte authentique

* La maison n'aura aucun défaut connu

* Une date à l'où l'acte authentique passera

* A payer par nous: 210.000 euro pour la maison, plus les frais d'acquisition d’environ 7% (soit 14.700 euro – alors totale: 224.700 euro, environ). Les frais d’immobilier son a payer par le vendeur.

* Un clause penal de 10.000 euro bi-laterale pour quand la maison ne sera pas vendue

*Toutes permis qui étaient nécessaires pour construire la maison sont en ordre

* Il n'y a aucun problème connu avec l’eau communal, l’electricité, la fosse, etc.

Ben ik nog dingen vergeten?

Ongedierte heb je niet in 05, dus die heb ik er niet tussen staan.

Misschien had ik mezelf het recht op een bouwkundig onderzoek nog even moeten gunnen (hoewel het zo'n houten stapel-chalet is, waar niet veel aan fout kan gaan) 

Bedankt!

Hans

(wat is het kopen van een huis in Nederland toch makkelijk...)

avatar#2901
Wim Vos ZW Atlantique
Berichten: 2
Reacties: 104

#21 Geplaatst: 2006-07-17 12:54:15

Hans,

Is het niet handiger pas een bod te doen als je (een groot deel) van bovenstaande punten hebt uitgezocht (uit hebt laten zoeken)? En dus je bod mede baseren op de gevonden informatie.

Verder, met alle respect voor je frans, ik zou je eisen laten herschrijven / herformuleren door iemand met franse juridische kennis (notaris).

Ik begrijp wel ongeveer wat je bedoelt, maar jouw formulering st aat veel intepretatie-mogelijkheden toe. En dat bedoel  je juist  te vermijden. Groet.

avatar#6785
Wim
Berichten: 188
Reacties: 2882

#22 Geplaatst: 2006-07-17 18:04:46

Enkele van de vragen die je (jezelf) stelt staan al standaard beantwoord in de gangbare vorm van het compromis de vente. Om er enkele te noemen:

* La cuisine, avec tout les matériel fixe qui étaient présent pendant ma visite, sera incluse dans la vente (meestal staat vermeld dat dat niet het geval is, dus daarover moet worden onderhandeld).

* L'acheteur comprend que la piscine n'est pas conforme aux règles de sécurité. Tout de meme, la piscine est en bon ordre. Ça veut dire: il n'y a aucune fuite et les pompes et les filtres fonctionnent comme elles devraient (hoort niet thuis in de CdV, moet je tevoren met de verkoper regelen/afspreken).

* Il n'y a aucun amiante utilisé dans la maison, ou n'importe où sur la propriété (wordt standaard geregeld; de eigenaar moet een bureau een onderzoek laten doen naar de aanwezigheid van lood en asbest; zijn rapport wordt gevoegd bij het CdV)

* Le condition suspensive habituel pour financer la maison. (staat standaard in het CdV)

* Une condition suspensive qui déclare que la vente sera décommandée si Eva ou moi mourrai entre passer le CdV et l’acte authentique (ook hierover zijn standaardformuleringen die in het CdV staan)

* La maison n'aura aucun défaut connu (staat al in het CdV, huis opleveren in de staat waarin het nu verkeert)

* Une date à l'où l'acte authentique passera (een termijn staat altijd in het CdV vermeld, ook een mogelijk uitstel als de notaris het niet zou redden)

* A payer par nous: 210.000 euro pour la maison, plus les frais d'acquisition d’environ 7% (soit 14.700 euro – alors totale: 224.700 euro, environ). Les frais d’immobilier son a payer par le vendeur. (hoef je niet op te noemen, komt vanzelf in het CdV. De makelaarscourtage (te betalen door de verkoper inderdaad) zit in de vraagprijs. Dus je kunt die courtage in het CdV apart noemten zodat de aankoopprijs lager wordt en daarmee ook de overdrachtsbelasting).

* Un clause penal de 10.000 euro bi-laterale pour quand la maison ne sera pas vendue (standaard in CdV)

Het is al met al inderdaad handiger om de zaken tevoren zoveel mogelijk te regelen. En wat betreft je Frans: een notaris zal het zeker begrijpen .....

Wim

avatar#3562
Wim van Teeffelen
Berichten: 8
Reacties: 409

#23 Geplaatst: 2006-07-17 19:43:06

Het wemelt hier van de Wimmen met goede adviezen....;-)

Beste Hans, ik zou nu gaan oppassen, je nadert het irritatie-niveau van de gemiddelde Franse verkoper. Je kunt ook teveel eisen stellen en te gedetailleerd dingen willen regelen. Meermalen heb ik in zo'n situatie gezien dat Franse kopers afhaken, omdat ze oftewel vrezen voor voortdurend nieuwe eisen, oftewel gewoon beledigd zijn. Ik ben het eens met Wim V: laat alsjeblief je eisen herschrijven door de notaris met taalgebruik dat iets minder hard op lange Franse tenen gaat staan. Ik ben het overigens ook grotendeels eens met het inhoudelijk commentaar van Wim B. Waar ik het niet mee eens ben laat ik maar even zitten, anders wordt het  detailniveau van deze discussie al te erg. En anders zie je door de wimmen het bos niet meer....

Wim vT

avatar#5664
Hans_Eva
Berichten: 3
Reacties: 9

#24 Geplaatst: 2006-07-18 15:45:09

Ja, uiteraard zijn mijn "fransige" krabbels niet bedoeld om zomaar hupsakee in het compromis te zetten.

Weer een boel gebeurd in de tussentijd, maar bottom line is dat we akkoord zijn over het compromis, dat dat allemaal in goede vrede gegaan is, zonder geirriteerde fransen (of nederlanders) en dat het document op dit moment voorzien wordt van de handtekeningen van de verkopers, waarna het per koerier hierheen gaat voor onze krabbels.

We komen er wel.

Bedankt voor alle adviezen!

Hans

avatar#5664
Hans_Eva
Berichten: 3
Reacties: 9

#25 Geplaatst: 2006-07-26 20:44:58

Nou, we zijn weer een weekje verder en we hebben weer vragen:

Het compromis ziet er allemaal prima uit, is ondertekend bij ons gekomen, vergezeld van allerlei andere papieren (inclusief kopie bouwvergunning), en voor onze lol ook de bouwtekeningen van het huis.

Goh, dat is gek. Er zit in werkelijkheid een kelder van een volwaardige hoogte in. Zeg 2,20 meter. Op de tekening (op basis waarvan de bouwvergunning is verleend in 1998) staat alleen een kruipruimte van 1,20 meter

Goh, die ondergrondse garage/carport (het dak is onderdeel van het terras om het huis heen) staat ook niet op de tekeningen

Het terras is op de tekeningen ook een heel stuk kleiner

En het zwembad hebben we ook nergens zien staan op tekening, noch een ander document van gezien.

Dus makelaar gebeld.

Uiteraard was het allemaal pas de probleme, alleen het zwembad moesten we aan de (ons ook bekende) eisen laten voldoen, en dan "even aanmelden".

We hebben daar dan toch zo onze twijfels bij eigenlijk. Kan een kruipruimte zomaar ongestraft een 40 m2 grote kelder/atelier worden? Kan een ondergrondse carport/ garage ongestraft gebouwd worden zonder toestemming? Is een zwembad inderdaad een kwestie van achteraf aanmelden, of moet je voor zo'n ding vooraf toestemming vragen?

Onze handtekeningen staan onder het compromis, maar de enveloppe ligt voorlopig toch nog maar even niet bij de post.

Morgen misschien gewoon de mairie maar eens bellen....

Commentaar welkom!!!!

Bedankt,

Hans

avatar#3562
Wim van Teeffelen
Berichten: 8
Reacties: 409

#26 Geplaatst: 2006-07-27 10:00:40

Kruipruimte: nee

Garage: nee. Carport misschien, hangt ervan af

Zwembad: ja

De bouwvergunning is verleend in 1998. Op de werkzaamheden zit dus nog garantie (garantie decennale). Ik neem aan dat je weet wie de aannemer was. Als de aannemer iets anders heeft gebouwd dat wat op tekening staat, dan kan hij aansprakelijk worden gesteld. Deze garantie is 10 jaar, dus nog geldig.

Verder dient er een certificat de confrmite te zijn afgegeven door de gemeente. Daar kan nog wel eens een tijdje overheen geaan, maar als hij tussen 1998 en nu niet is afgegeven, dan heb je een probleem.

Je zegt dat het compromis de vente er goed uitzag. Hoe weet je dat? Al vaker zo'n ding gezien? Bij een verbouwing van minder dan 10 jaar geleden horen zowel de garantie decennale als het certificat de conformite genoemd te zijn. Als dat het geval is kan je als nieuwe eigenaar weinig gebeuren. Als die twee dingetjes "toevallig vergeten" zijn in het CdV dan heb je waarschijnlijk een probleem.

Leuk dat je via dit medium probeert om een goed CdV af te sluiten, maar je neemt wel een risico. Wat als je niet op tijd of niet de goede antwoorden krijgt op je vragen? Ik heb nu zoveel problemen gezien in dit dossier, dat ik je maar een ding kan aanraden: LAAT DIT CDV DOOR IEMAND LEZEN DIE ER VERSTAND VAN HEEFT!!!!! En wel VOORDAT je het tekent.

Wim 

avatar#5664
Hans_Eva
Berichten: 3
Reacties: 9

#27 Geplaatst: 2006-07-27 12:09:58

Dank je Wim,

Ik heb het compromis grondig laten lezen door een bevriende Franse makelaar, die er geen rare dingen in tegenkwam of miste. het is overigens een standaard FNAIM compromis.

Het huis is zelf gebouwd door de huidige eigenaar (zo'n "stapel-chalet"), en dus (helaas) niet voorzien van een garantie decennale.

Het certificat de conformite is niet afgegeven (volgens de burgemeester van het dorp, welke ik zojuist gesproken heb).

Zijn advies was om in het CdV op te nemen dat de huidige eigenaar zorg zou dragen voor het conform krijgen van het geheel (middels een permis de construire modificatif). Dit was ook wat wij in gedachten hadden, en dat heb ik inmiddels aan de verkopende makelaar doorgegeven.

Ook heb ik haar laten weten dat we wat "teleurgesteld" zijn dat op mijn regelmatige vragen naar dit onderwerp mij steeds is verteld dat alles conform was, terwijl de burgemeester me nou vertelt dat dit niet het geval is.

bedankt! 

Hans

avatar#3562
Wim van Teeffelen
Berichten: 8
Reacties: 409

#28 Geplaatst: 2006-07-27 18:25:01

Het standaard FNAIM CdV is -helaas- een gedrocht dat voornamelijk geschreven is ten gunste van de verkoper en meer nog ter bescherming van de belangen van de makelaar. Bovendien is het niet standaard. Ik heb FNAIM-contracten gezien waarin doodleuk was opgenomen dat de makelaar te allen tijde zou worden betaald, ook als de koop niet doorging, ongeacht door wiens schuld. Ik heb er ook gezien waar geen enkele eigen verklaring van de eigenaar mocht worden opgenomen (bv de eigenaar verklaart dat het zwembad in goed werkende staat is, of dat de riolering "au norme" is.) De FNAIM-makelaar vertelde doodleuk dat dat "niet mocht van de wet".  En verder heeft een FNAIM-contract meestal het beding dat de aanbetaling moet worden overgemaakt op rekening van de makelaar. NOOIT DOEN!!! Uitsluitend en alleen geld overmaken op rekening van een erkende notaris! Ik neem aan dat je over dit laatste onderwerp andere discussies hebt gevolgd op het internet. Afin, dit even ter zijde.

Eigen bouw dus. Geen aannemer met garantie en geen certificat de conformite. En dat staat allemaal niet in het CdV? Dat geeft al aan dat het CdV waarvan je dacht dat het helemaal in orde was niet deugt. Dat had er namelijk allemaal in moeten staan. Een gemiddelde Franse notaris had er tenminste ingezet dat er geen certificat de conformite was, een gemiddelde Franse makelaar ziet dat liever over het hoofd, zoals nu wel weer blijkt. Overigens, de burgemester heeft gelijk, de enige manier om hier uit te komen is om de aanvraag van een permis de construire modificatif op te nemen als opschortende voorwaarde in het CdV en het alsnog verlenen van een certificat de conformite van dat aangepast bouwplan als ontbindende voorwaarde. Gaat gauw een half jaartje of zo overheen. Ik weet niet wat jullie of de verkoper daarvan denken? En nu maar hopen dat de zelfbouwer geheel conform alle richtlijnen heeft gebouwd. Vanwege de enorme discrepantie tussen het bouwplan en de realiteit kun je er op rekenen dat de gemeente extra zorgvuldig zal bekijken of aan alle regels is voldaan.

Wim