Informatie






Forum Archief



In december 2012 zijn deze website en het daaraan gekoppelde forum overgegaan naar een nieuwe omgeving. Bij de overzetting is het archief van het forum niet meegegaan, maar wel behouden en via het onderwerpenoverzicht te raadplegen. Reageren op oude berichten of het posten van nieuwe berichten is niet meer mogelijk. De zoekmachine van dit forum archief functioneert wel.















Rubriekenoverzicht > Huizen kopen

Huizen kopen

Hoe om te gaan met de makelaars, notarissen, de bouwers en de Franse ambtenaren (vergunningen).

Vragen stellen kan hier niet meer; antwoorden vinden wel. Gebruik daarvoor de zoekmachine.
Niets gevonden? stel dan uw vraag op het actuele forum

 Zoek in het forum archief naar: 

vele vragen bij aankoop van een huis

Auteur Bericht

avatar#4187
dickgoosen
Berichten: 1
Reacties: 3

#0 Geplaatst: 2007-01-28 22:51:45

Ik ben bezig een huis te kopen in de Franse Ardennen zonder grond. Nu is het probleem dat de fosse (beerput aangesloten op riool) voor het huis ligt op gemeentegrond. Ik heb gehoord dat de regels omtrent de 'assainissement' nogal scherp zijn (geworden). Kan ik bijvoorbeeld een badkamer bouwen in het huis en de bestaande (riool)aansluitingen gebruiken? Wat als deze niet afdoende blijken te zijn en de fosse niet goed werkt (deze ligt weer op gemeentegrond)? Kan ik dan zomaar een 'fosse toutes eaux' die voldoet aan alle geldende normen en wetten op de gemeentegrond aan laten leggen? Zowel de Nederlandse makelaar als de Franse notaris konden hier geen uitsluitsel over geven, zij verwezen mij weer door naar het SPANC (advies organisatie betreffende 'assainissement' ).

Verder heb ik een voorlopig koopcontract opgestuurd gekregen waar de notaris afstand doet van enige aansprakelijkheid m.b.t. de 'assainissement' door te verwijzen naar het SPANC, terwijl ik juist gehoord heb (uit betrouwbare bron) dat hij degene is die juist een onderzoek hierna zou moeten starten. Ik heb ook al een som geld aan deze notaris overgemaakt zonder nog enig koopcontract ondertekend te hebben (is dit normaal)? De Nederlandse makelaar die het huis te koop heeft werkt samen met de notaris, maar deze makelaar wil niet dat de frais d'agence in het voorlopig koopcontract komen te staan terwijl een kennis mij erop gewezen heeft dat dit vaak wel gangbaar is.

Hoe zit het verder met het recht van overpad, kan ik zomaar bouwmateriaal voor het huis plaatsen of indien ik moet werken aan de fosse deze vervangen/ repareren(deze grond is immers van de gemeente)? Moet ik dit niet vast laten leggen in het koopcontract?

Ik heb nog geen voorlopig koopcontract ondertekend dus ik zou nog af kunnen zien van de koop, en een huis zoeken met grond. Is dit geen betere optie?

Kan iemand mij enig advies geven?

Dick

avatar#3562
Wim van Teeffelen
Berichten: 8
Reacties: 409

#1 Geplaatst: 2007-01-29 10:14:37

Je hebt inderdaad een interessant probleem. Helaas kan ik hier je niet -in praktische zin- helpen, daar is dit probleem te specifiek voor. Maar ik kan wel een paar antwoorden geven:

1. Een notaris die zijn verantwoordelijkheid afwijst onder verwijzing naar een andere organisatie (SPANC, ik heb er nog nooit van gehoord, weet dus ook niet of het een overheisdsdienst is of een particulier adviesbureau). Dit is niet ongebruikelijk. De laatste jaren zijn notarissen nogal hard aangepakt wegens broddelwerk en in de algemene trend dat consumenten steeds beter beschermd worden, krijgen notarissen steeds meer regels opgelegd, waar ze dus op deze manier onderuit komen. Als koper heb je overigens altijd het recht zelf een andere notaris te kiezen, als je van mening bent dat deze notaris, klaarblijkelijlk de keuze van de vcerkoper, je belangen niet goed dient.

2. Ik ben van mening dat de makelaar dit uit moet zoeken en als er kosten zijn  verbonden aan het inhuren van een extern specialist, dan is het gebruikelijk in Frankrijk dat de verkoper die kosten draagt. De makelaar biedt een object te koop aan en in ruil voor zijn niet geringe courtage mag je (als verkoper) toch minstens verwachten dat hij zich van alle mogelijke problemen op de hoogte stelt om eventuele kopers zo veel mogelijk terzijde te staan. De verkoper zou niet moeten accepteren dat de makelaar zich er zo vanaf probeert te maken. En waar is de gemeente in dit verhaal? Een goed gesprek met de gemeente over dit probleem lijkt me toch een eerste goed begin. Als de gemeente schriftelijk erkent dat zij een servitude hebben t.a.v. de fosse septique (recht van overpad, recht op onderhoud/herstel, recht op aanlag van een nieuwe indien dat wetterlijk is vereist) dan heb je het probleem in principe opgelost

2. Ja, het is gebruikelijk om alvast een klein voorschot voor de notariskosten te doen, voorafgaande aan ondertekening van het compromis de vente.

3. Wat de makelaar voorstelt is illegaal, aangenomen dat hij een mandat heeft van de verkoper. Als er een makelaar betrokken is bij de verkoop MOET hij in het compromis de vente worden opgenomen. Inclusief het tarief. Dit ter voorkoming van gerommel met zwart geld of niet meer te controleren claims achteraf. Overigens heb je daar als koper geen last van. Als de makelaar buiten het compromis de vente blijft, dan is de verkoper daarvoor aanspakelijk. Hou goed in de gaten dat er zonder contract geen commerciele relatie bestaat jussen jou en de makelaar. Dus nooit, onder geen voorwaarden, geld overmaken aan de makelaar!

Of je niet beter een ander huis kunt kopen kan ik natuurlijk niet beoordelen. Maar als dit huis je bevalt en je kunt het probleem oplossen door een servitude te laten rusten op de grond van de gemeente, dan lijkt me dat een goede oplossing

Wim

avatar#4187
dickgoosen
Berichten: 1
Reacties: 3

#2 Geplaatst: 2007-01-29 23:09:20

Wim,

Hartelijk dank voor je reactie. Klaarblijkelijk is het allemaal niet duidelijk waar en hoe de verantwoordielijkheid ligt. Is het zoeken van een andere notairs wel mogelijk indien hij de verkoop van het huis in handen heeft? Hij heeft het huis immmer in portfiolio. De Nederlandse makelaar heeft naar mijn mening gewoon een mandaat van de notaris. De Franse notaris heeft het huis in zijn portfolio en vraagt aan de Nederlandse makelaar om hulp bij verkoop. Ik heb het huis ook bekeken met zowel de Nederlandse makelaar als de Franse notaris.  Ik vind ook dat de droits de mutation rijkelijk hoog zijn. Naar mijn mening betaal ik de makelaar zijn courtage onderhands en daarnaast nog officeel (staat in het koopcontract vermeld) een hoog bedrag voor de overdrachtskosten. Ik heb gekeken op notaires.fr en volgens deze site zouden de droits de mutation zo´n 1000 euro lager moeten zijn, maar indien de notaris tevens het huis in zijn portfolio zo hebben klopt het met de totale kosten die ik nu kwijt ben aan de notaris. De makelaar heeft mij echter het huis verkocht voor een all in prijs (inclusief bemiddelingskosten). Ik ging er dan ook van uit dat de droits de mutation een stuk lager zou liggen dan ik nu zou moeten betalen.

Verder vertelde de makelaar mij dat ik geen servitude behoef te hebben op de grond omdat het hier gemeentegrond betreft en niet prive grond. Klopt dit?

Dick

avatar#3562
Wim van Teeffelen
Berichten: 8
Reacties: 409

#3 Geplaatst: 2007-01-30 09:56:33

Dit is weer zo'n situatie waar de notaris tevens makelaar is. Ik hou daar niet van, levert vaak problemen op. Ik kan je maar een ding aanraden: neem een eigen notaris. Je hebt als koper het RECHT een eigen notaris te kiezen. De notariskosten gaan daardoor niet omhoog (beide betrokken notarissen delen de opbrengst).

Vraag aan je eigen notaris om een (nieuw) cpmpromis de vente te maken. De huidige notaris is belanghebbende als verkoper en zou daarom (naar mijn mening, niet naar de mening van veel Franse notarissen) niet degene moeten zijn die een compromis de vente opstelt! En laat vervolgens het compromis de vente lezen aan een neutraal iemand die eerder zo'n ding heeft gelezen. En dat is niet de Nederlandse makelaar waar je hier mee te maken hebt, want die is ook belanghebbende! Een neutraal iemand kan ook bekijken of de notaris- en makelaarskosten redelijk zijn.

Tenslotte: ik ben het niet eens met je Nederlandse makelaar. Wat denk je dat er gebeurt als de gemeente zou besluiten het stuk grond waarop je fosse septique ligt te verkopen? Dus, deze servitude kan keurig geregeld worden in het compromis de vente, en wel als ontbindende voorwaarde. Dit heeft natuurlijk alleen maar zin als de gemeente daar in mee wil gaan. Anders kun je deze aankoop beter vergeten.

Wim

avatar#37
alexander
Berichten: 4
Reacties: 61

#4 Geplaatst: 2007-01-30 13:14:57

Ik zie geen problemen met de beerput/fosse.

Je schrijft dat je bent aangesloten op het riool, dus hup rechtstreeks de pijp in.

In overleg met de gemeente bestaande put volstorten, b.v. met zand.

Lex

avatar#2878
jansen
Berichten: 2
Reacties: 74

#5 Geplaatst: 2007-01-30 16:18:33

"Ik ben bezig een huis te kopen in de Franse Ardennen zonder grond. Nu is het probleem dat de fosse (beerput aangesloten op riool) voor het huis ligt op gemeentegrond. Ik heb gehoord dat de regels omtrent de 'assainissement' nogal scherp zijn (geworden). Kan ik bijvoorbeeld een badkamer bouwen in het huis en de bestaande (riool)aansluitingen gebruiken? Wat als deze niet afdoende blijken te zijn en de fosse niet goed werkt (deze ligt weer op gemeentegrond)? Kan ik dan zomaar een 'fosse toutes eaux' die voldoet aan alle geldende normen en wetten op de gemeentegrond aan laten leggen? Zowel de Nederlandse makelaar als de Franse notaris konden hier geen uitsluitsel over geven, zij verwezen mij weer door naar het SPANC (advies organisatie betreffende 'assainissement' )."

Hier zou ik bijzonder voorzichtig mee zijn, anders dan Lex hierboven lijkt de fosse wel een probleem.

Ook wij hebben een fosse, waarvan het overtollige water door de gemeente wordt afgevoerd. dit gemeenteriool is echter niet geschikt voor water + drollen etc. . Derhalve dien je eerst bij de gemeente te onderzoeken of je de fosse buiten gebruik kunt stellen. Verder is het natuurlijk onzin dat gemeentegrond nooit verkocht zal worden.

"Verder heb ik een voorlopig koopcontract opgestuurd gekregen waar de notaris afstand doet van enige aansprakelijkheid m.b.t. de 'assainissement' door te verwijzen naar het SPANC, terwijl ik juist gehoord heb (uit betrouwbare bron) dat hij degene is die juist een onderzoek hierna zou moeten starten. Ik heb ook al een som geld aan deze notaris overgemaakt zonder nog enig koopcontract ondertekend te hebben (is dit normaal)? De Nederlandse makelaar die het huis te koop heeft werkt samen met de notaris, maar deze makelaar wil niet dat de frais d'agence in het voorlopig koopcontract komen te staan terwijl een kennis mij erop gewezen heeft dat dit vaak wel gangbaar is."

Ik ben het met anderen eens, die NL makelaar is een sjoemelaar!

Toen wij, eerst nadat we het voorlopig koopcontract hadden getekend en de, in Frankrijk wettelijk voorgeschreven bedenktijd ( N.B. dat is iets anders dan een voorbehoud m.b.t. bijvoorbeeld financiering) was verstreken, hebben wij het in het voorlopige koopcontract overeengekomen percentage, bij ons 10 %, overgemaakt op een rekening van de notaris. Eerder geld overmaken is niet gebruikelijk.

"Hoe zit het verder met het recht van overpad, kan ik zomaar bouwmateriaal voor het huis plaatsen of indien ik moet werken aan de fosse deze vervangen/ repareren(deze grond is immers van de gemeente)? Moet ik dit niet vast laten leggen in het koopcontract?"

Ook dit lijkt me een punt van zorg, is er überhaupt een erfdienstbaarheid in de registers vastgelegd en zo ja wat, recht van voetpad? Opslag van materiuaal op andermans grond mag alleen met diens uitdrukkelijke toestemming, tenzij e.e.a. in een erfdienstbaarheid vastligt. het Franse burenrecht geeft je niet zo maar die bevoegdheid.

Kan iemand mij enig advies geven? "

Tenzij dit huis de vervulling van al je dromen is zou ik afzien van de koop.

avatar#4187
dickgoosen
Berichten: 1
Reacties: 3

#6 Geplaatst: 2007-01-30 20:16:14

Beste Jansen e.a.,

Hartelijk dank voor je advies. Ik zal me maar eens gaan beraden...

Dick

avatar#3132
Advizeurpiet
Berichten: 20
Reacties: 952

#7 Geplaatst: 2007-01-31 19:19:03

Beste Wim van T en anderen,

In het verleden heb ik een vrij uitgebreid verhaal over de nieuwe wetgeving op het gebied van fosses enzo op dit forum geplaatst. Doorzoek het forum op SPANC en vind het artikel "Regels fosse septique 2009" van mijn hand.

Salutations, Jos

avatar#2974
dit
Berichten: 25
Reacties: 602

#8 Geplaatst: 2007-01-31 23:21:54

Dick,

Mijn advies zou luiden: niet kopen. De grond precies onder het pand, hoort die ook niet bij de opstal? Ga je toch door dan zou ik als ontbindende voorwaarde bij de koop, om op hun grond de wettelijk vereiste afvoeren te mogen maken. De gevels van het pand zijn te benaderen over andermans grond via het zg ladderrecht.

Succes, Dit

avatar#2974
dit
Berichten: 25
Reacties: 602

#9 Geplaatst: 2007-01-31 23:24:41

Sorry,bij het uploaden viel er een stukje weg, hier de volledige text. 

Dick,

Mijn advies zou luiden: niet kopen. De grond precies onder het pand, hoort die ook niet bij de opstal? Ga je toch door, dan zou ik als ontbindende voorwaarde bij de koop, een servitude ten laste van de gemeente vestigen om op hun grond de wettelijk vereiste afvoeren te mogen maken. De gevels van het pand zijn te benaderen over andermans grond via het zg ladderrecht.

Succes, Dit

avatar#6785
Wim
Berichten: 188
Reacties: 2882

#10 Geplaatst: 2007-02-01 19:00:15

De notariskosten incl. overdrachtskosten tezamen liggen rond de 7%. Op deze site is een rekenvoorbeeld van de tarieven gegeven. De notaris mag nog wat extra vragen als hij ook heeft onderhandeld.

Wim

avatar#4187
dickgoosen
Berichten: 1
Reacties: 3

#11 Geplaatst: 2007-02-04 14:11:54

Beste allemaal,

Hartelijk dank voor alle hulp. Maar nog even een aantal zaken ter duidelijkheid. De grond is hier gemeentegrond en de grond waar het pand op staat is eigen grond (in het kadaster gezien).

Verder is het naar mijn mening zo, dat de Nederlandse makelaar een deal heeft met de franse notaris. De notaris heeft het huis in zijn/ haar portfolio en vraagt aan de Nederlandse makelaar of deze het pand ook wil verkopen. Kosten van het pand rond de 30000 euro inclusief kosten makelaar (3100). Kosten extra voor de notaris 3900 (naar mijn mening veel te duur, maar hier zullen ook onderhandelingskosten worden berekend terwijl de Nederlandse makelaar mij het pand inclusief onderhandelingskosten verkoopt).

Heb het SPANC gemaild, maar zij reageren niet.

Dick

avatar#6785
Wim
Berichten: 188
Reacties: 2882

#12 Geplaatst: 2007-02-06 22:16:20

Als de notaris ook nog heeft bemiddeld bij de aankoop, mag hij nog wat provisie berekenen, of nauwkeuriger: 5% bij huizen tot € 47.500 en 2,5% van het meerdere daarvan, plus btw uiteraard.

Wim

avatar#4493
Corrèze
Berichten: 2
Reacties: 38

#13 Geplaatst: 2007-04-22 05:51:39

Ik heb een andere vraag mbt de septic tank in Frankrijk.

Wij kunnen een huis kopen met een septic tank (Tout a.). Deze tank is goed en heeft een goede drainage. Het huis staat direct aan een bergsloop, het stuk grond van het huis loopt naast de drainage direct naar beneden, op 7 meter van het huis start de buurmans erf. Het water uit deze drainage loopt bij het huis van een berg en dus op een stuk grond van de buurman waar zijn vee staat. Ooit is bij de verkoop van het huis door de vader van de veehouder een brief op naam van de huidige eigenaar afgegeven, waar hij accoord ging met de loozing van afval water uit de septic tank.

Zijn zoon is nu de nieuwe veehouder, wij zouden het huis willen kopen. Deze situatie bestaat al 20 jaar. Kan de huidige eigenaar van het naast gelegen perceel moeilijk gaan doen als wij het huis kopen en eisen dat wij de septic losing moeten stoppen?

Wat zijn de juridische consequenties?

Nog een vraag:

Kunnen wij het afval water ook opvangen in tanks en deze regelmatig laten legen, is dit al eens eerder gedaan, mag dit?

Roel

avatar#
onbekend
Berichten:
Reacties:

#14 Geplaatst: 2007-04-22 13:07:40

Je kunt het juridisch bekijken en dan is de zoon gebonden door de verklaring van de vader, door het erfrecht is de verplichting overgegaan om te gedogen. (ervan uitgaande dat de vader is overleden en de zoon erfgenaam is en eigenaar van de grond)

Van jullie kant echter is het recht om te mogen lozen niet overgenomen want zo een recht is niet overdraagbaar (juridisch) en ook moeilijk afdwingbaar. Als je het op een  juridische strijd aan laat komen kan het dus wel eens moeilijk worden. Deze situaties kun je best opnemen als erfdienstbaarheid bij een notaris.

Je zegt dat het al 20 jaar bestaat, dan komt verjaring in beeld want een situatie die al meer dan 20 jaar bestaat kan op meerdere gronden door een rechter worden "gedoogd" oftewel geformaliseerd.

De les zou kunnen zijn, leg dit soort afspraken vast in erfdienstbaarheden of in LDF de servitudes bij de notaris. Dan ligt het ook voor de rechtsopvolgers vast.

Maar je probleem ligt mischien niet bij de eigenaar van het naastgelegen perceel, hier kun je gewoon over praten met de eigenaar en waarschijnlijk voelt hij zich gebonden door de verklaring die zijn vader heeft afgegeven. Dit is ook je sterkste argument en dan heb je daar geen probleem. Dit zijn natuurlijk maar grote lijnen waarin nog vele nuances aan te brengen zouden zijn. Is hier niet de plaats voor.

Het probleem zou wel eens van de DDE of de Mairie kunnen komen, sinds enige tijd mag je officieel niet meer lozen op de vrije ruimte of oppervlaktewater.

Het moet via een uitvloeiingsveld of via een groot zandbed.

Nu geldt dit niet direct voor alle bestaande situaties maar als je grote verbouwingen gaat doen en er sprake is van een bouwvergunning komt dit wel in beeld. Dan moet je voldoen aan de nieuwe eisen.

Zijn er dus grote verbouwingen in aantocht? bouwvergunningen? dan komt het nieuwe regime meespelen.

Zo niet dan gaat dat pas spelen over vele jaren als de controleslag doorkomt. Alle bestaande panden zullen op termijn ook moeten gaan voldoen aan nieuwere regelgeving. Er zijn nl nog vele panden in LDF die nog een beerputje hebben of helemaal geen voorzieningen.

Hierover kun je meer lezen op dit forum. Bijvoorbeeld:

http://www.infofrankrijk.com/pagina/Fosse+septique/1765/