Informatie






Forum Archief



In december 2012 zijn deze website en het daaraan gekoppelde forum overgegaan naar een nieuwe omgeving. Bij de overzetting is het archief van het forum niet meegegaan, maar wel behouden en via het onderwerpenoverzicht te raadplegen. Reageren op oude berichten of het posten van nieuwe berichten is niet meer mogelijk. De zoekmachine van dit forum archief functioneert wel.















Rubriekenoverzicht > Huizen kopen

Huizen kopen

Hoe om te gaan met de makelaars, notarissen, de bouwers en de Franse ambtenaren (vergunningen).

Vragen stellen kan hier niet meer; antwoorden vinden wel. Gebruik daarvoor de zoekmachine.
Niets gevonden? stel dan uw vraag op het actuele forum

 Zoek in het forum archief naar: 

Uitstel overdracht - advies gevraagd

Auteur Bericht

avatar#4531
Sofia7
Berichten: 1
Reacties: 0

#0 Geplaatst: 2007-05-11 14:39:48

Half maart hebben wij het compromis de vente getekend. Het appartement dat we hebben gekocht, heeft vorig jaar waterschade opgelopen van een lekkend bovengelegen terras. In het compromis hebben we laten opnemen dat de schade op kosten van (de verzekering) van de verkoper wordt hersteld voordat de overdracht plaats kan vinden (als 'gewone' bepaling, geen ontbindende voorwaarde of boeteclausule). We hebben 2 maanden lang (ook via de makelaar en de notaris) geprobeerd de gegevens van het syndic over dit onderwerp te krijgen, maar ivm de overgang naar een nieuw syndic was dit steeds tevergeefs. We hebben na de zoveelste poging eergisteren gehoord dat er slechts een deel van het terras is gerepareerd. Dit bleek niet afdoende, en nu is het syndic opnieuw offertes aan het aanvragen, waarna er een assemblee in juni is, waar gestemd moet worden, en daarna zullen pas de vervolgwerkzaamheden plaatsvinden.

De in het compromis genoemde datum van overdracht van 30 mei wordt dus zeker niet gehaald. Dit zadelt ons met problemen op: wij moeten ons huidige huis eind juni uit en de aannemer (voor onze eigen werkzaamheden) en de verhuizer 'aan het lijntje houden', we hebben onze vakantie/verhuisdagen al ingepland. Helaas is onze notaris pas weer dinsdag te bereiken, en wij willen ons zo snel mogelijk informeren. Is er iemand die hier verstand van heeft en ons kan adviseren? Kunnen we iets doen om het proces te versnellen? Kunnen we iemand aansprakelijk stellen voor de extra kosten die dit met zich meebrengt? De afspraak staat immers in het compromis.

Alvast hartelijk dank voor uw reactie.

Sofia7

avatar#
onbekend
Berichten:
Reacties:

#1 Geplaatst: 2007-05-11 17:27:19

Hallo Sofia,

Zoals ikhet zie kun je een aantal verschillende paden inslaan.

1. De confrontatie, De verkoper in gebreke stellen als overdrachtsdatum niet gehaald wordt, claim tot schadevergoeding etc etc. Je eigen kosten lopen steeds meer en meer op en voordat je eens een definitieve uitspraak van een rechter hebt ben je al met pensioen :)

2. De overlegmethode, ga overleggen met de verkoper en de notaris over de aanpak, vertel hem van je problemen en kijk met wat voor oplossing ze komen. Geen overdracht tekenen voordat alles opgelost is. Dit kan lang gaan duren.

3. De consensus, stel zelf voor bijvoorbeeld een gedeelte van de verkoopsom in depot te houden bij je eigen notaris. Dit depot wordt pas uitbetaald aan de verkoper als de reparatie voorbij is en door een deskundige (door jou aan te wijzen) goedgekeurd.

Bedenk wel dat je na overdracht alle lusten en lasten van het appartement hebt, je moet dit dus goed afdekken.

4. De terugtocht. Kom je er niet uit met voornoemde manieren dan ontbind je de koopovereenkomst en gaat opnieuw op zoek.

In het compromis de vente genoemde data zijn zo zacht als boter, afhankelijk hoe het omschreven is. Echter zonder boeteclausule of ontbindende voorwaarde heeft het weinig kracht.

Nu moet ik wel zeggen dat jullie timing ook niet geweldig is, een overdracht binnen 2 maanden na een compromis? en dan nog een probleemgeval ook?

Een half jaartje of een jaar had je wel minstens uit mogen trekken, dan had je het heft wat meer in eigen hand kunnen houden maar ja daar heb je nu niets meer aan.

Mijn advies: Ga ernaar toe en praat met de VVE, de secretaris of voorzitter en kijk hoe ernstig het probleem is, dan weet je wat meer. Wellicht is het technisch heel snel op te lossen met een pot vloeibaar rubber of zak cement en "klaar is kees"

Als je de VVE moet afwachten kon het nog wel eens even duren.

Telefoneren of brieven schrijven helpt in LDF niet zo erg, je wordt vaak aan het lijntje gehouden en het lijntje lijkt net elastiek, het wordt steeds langer.

Succes.

avatar#3562
Wim van Teeffelen
Berichten: 8
Reacties: 409

#2 Geplaatst: 2007-05-12 15:41:09

Omdat de reparatie van het terras helaas niet is opgenomen als ontbindedne voorwaarde hebben jullie een serieus probleem. Eens temeer: als je niet echt goed op de hoogte bent van wat een compromis de vente is en doet, LAAT ER IEMAND NAAR KIJKEN, voordat je tekent!

Maar afin. Jullie zijn inmiddel, via de ondertekende compromis de vente, juridisch eigenaar, slechts de overdracht van het vruchtgebruik ontbreekt. Even aangenomen dat alle overige ontbindende voorwaarden inmiddels zijn verdwenen, is er voor jullie geen mogelijkheid meer om onder de koop uit te komen. Zelfs als je nu zegt dat je niet meer wil kopen, kan de oude eigenaar je dwingen om het pand af te nemen.

Natuurlijk zal er discussie ontstaan over de reparatie. Als je een rechtszaak begint in Frankrijk, reken op een jaar (minstens) en een kostenpost aan advokaatskosten van toch snel €10.000 of meer. Dat zijn volkomen normale getallen voor zelfs een simpele rechtszaak in Frankrijk. Misschien win je, misschien niet, dat is altijd lastig met het begrip 'gerepareerd'.  Is half gerepareerd wel of niet 'gerepareerd' zoals bedoeld in het contract?

Inderdaad, een genoemde datum van overdracht in het CdV is boterzacht. Het is volkomen normaal dat daar nog weken bijkomen. Als je een ontbindende voorwaarde had gehad, kun je in elk geval de oude eigenaar tot spoed manen, onder dreiging van het anulleren van de koop, maar dat kan nu niet. Kortom, reken op een vertraging in de overdracht die gemakkelijk nog vele maanden kan duren, of accepteer het appartement zoals het nu is en draag zelf de kosten voor verdere reparaties.

Wim

avatar#
onbekend
Berichten:
Reacties:

#3 Geplaatst: 2007-05-12 16:43:48

In grote lijnen kan ik het wel eens zijn met Wim, je bent juridisch echter nog geen eigenaar want dat ben je pas na inschrijven in het Kadaster. Dat maakt voor je probleem nu niet zoveel verschil.

Of je niet kan ontbinden ben ik niet zeker, daar ben ik inderdaad vrij snel overeen gelopen. Wil je ontbinden dan moet er sprake zijn van ontbindende voorwaarde, bedrog of dwaling maar ook redelijkheid en billijkheid zoals wij dat noemen komt in beeld.

Ontbindende voorwaarde is het eenvoudigst zoals Wim ook al heeft gezegd, dat is eenvoudig ja of nee, partijen zelf bepalen dit samen met de notaris en klaar.

op de site zie:

http://www.infofrankrijk.com/pagina/zoekresultaten/729/index.php?action=browse&targets=&views=&functions=&elementId=1466#1466

Daar staat in het kort wat een compromis de vente inhoudt, lees dit altijd voordat je een handtekening zet. en vul de opschortende of ontbindende voorwaarden goed in.

Met opschortende en/of ontbindende voorwaarden (is nog wel een verschil), kun je over het algemeen samen met de verkoper/notaris wel uitkomen.

Waarschijnlijk is de reparatie een opschortende voorwaarde, je hoeft niet over te dragen tot de reparatie voltooid is. Daarmee zijn jullie echter niet geholpen.

De andere moet je mee naar de rechter en zoals Wim al zei, dat kost geld en tijd, de bedragen en tijd vind ik nogal aan de magere kant, maar zoals hij ook al zegt, dit is voor een eenvoudige procedure.

Als je weigert over te dragen kan de huidige eigenaar je uiteindelijk wellicht dwingen, dit hangt af van het contract en of je al of niet een waarborgsom betaald hebt. Hierover is in dit specifieke geval zonder verdere informatie niet zoveel van te zeggen.

In het algemeen moet je je contract en beloften nakomen, dat gelt voor jullie maar ook voor de verkoper.

Zo snel mogelijk ernaar toe en praten met VVE, verkoper en notaris blijft toch mijn advies. Je kunt toch wel zwaaien met het contract waarin reparatie als voorwaarde was gesteld, zelf kun je hem wel een beetje aandikken tot ontbindende voorwaarde.

Als hij zo niet specifiek is genoemd kan alleen een rechter dat doen.

JP

avatar#
onbekend
Berichten:
Reacties:

#4 Geplaatst: 2007-05-14 11:55:09

Als ik het goed begrijp is de lekkage veroorzaakt door een derde partij.

Die moet het terras weer waterdicht maken, die moet je aansprakelijk stellen.

Als dat toevallig ook de verkoper is, prima, maakt niets uit.

Zo'n lekkage kan altijd gebeuren, is lastig, maar op zich toch nauwelijks reden

om van een koop af te zien? 

Een goed gesprek gaat altijd vooraf aan het aansprakelijk stellen. 

Je moet ook weer verder met deze mensen en als men kwaad is, onwillig is,

dan gaan dit soort zaken lang duren en worden steeds vervelender.

Een praktische invalshoek brengt je, volgens mij, veel verder dan juridisch gedoe.

Freek

Ik had zelf lekkage van de buren, terwijl ik mijn huis wil verkopen.

Ben dat zelf maar stiekum gaan herstellen want ik heb de tijd niet voor dat gedoe.

Maarja, mijn buren zijn, helaas, volkomen maf.

avatar#
onbekend
Berichten:
Reacties:

#5 Geplaatst: 2007-05-20 14:13:30

Freek reageert wel praktisch, maar niet zo juridisch.

Je kunt pas aansprakelik stellen als je eigenaar bent, dat duurt nog eventjes.

Verder wil ik nog even het verschil aanstippen tussen opschortende en ontbindende voorwaarden. (en dan niet in juridische taal).

Opschortende voorwaarden. Het contract blijft bestaan totdat aan de voorwaarden is voldaan en treedt dan in werking voor het vervolg (overdracht bijvoorbeeld). Er is feitelijk geen tijdslimiet aan verbonden. Er is geen contractsvrijheid, je blijft gebonden.

Ontbindende voorwaarden. Als aan de ontbindende voorwaarde wordt voldaan voor de daarvoor gestelde datum is er ontbinding en zijn de partijen niet meer aan elkaar gebonden, er is dus weer contractsvrijheid en je bent niet meer gebonden aan je wederpartij. Is de datum van de ontbindende voorwaarde verstreken voordat je hem hebt ingeroepen is het contract onherroepelijk.

Dat is heel in het kort het verschil tussen ontbinding en opschorting, verder kan ik het wel met Freek eens zijn, zoek het niet te moeillijk, blijf praktisch.

JP