Informatie






Forum Archief



In december 2012 zijn deze website en het daaraan gekoppelde forum overgegaan naar een nieuwe omgeving. Bij de overzetting is het archief van het forum niet meegegaan, maar wel behouden en via het onderwerpenoverzicht te raadplegen. Reageren op oude berichten of het posten van nieuwe berichten is niet meer mogelijk. De zoekmachine van dit forum archief functioneert wel.















Rubriekenoverzicht > Huizen kopen

Huizen kopen

Hoe om te gaan met de makelaars, notarissen, de bouwers en de Franse ambtenaren (vergunningen).

Vragen stellen kan hier niet meer; antwoorden vinden wel. Gebruik daarvoor de zoekmachine.
Niets gevonden? stel dan uw vraag op het actuele forum

 Zoek in het forum archief naar: 

Verzekering

Auteur Bericht

avatar#4644
Dees
Berichten: 5
Reacties: 4

#0 Geplaatst: 2007-08-15 09:19:46

Ik heb begrepen dat na het tekenen van een Compromis de Vente het juridisch eigendom van een pand meteen overgaat op de koper.

Conditions suspensives stellen dit dus uit totdat aan de genoemde voorwaarden is voldaan.

Nu is mijn vraag als volgt: Wanneer die voorwaarden zijn voldaan (bijvoorbeeld het Certificat d'Urbanisme is afgegeven, financiering rond etc., maar de akte is nog niet gepasseerd, hoe zit het dan met de verzekering?

Omdat de koper in principe al juridisch eigenaar is zou je denken dat díe vanaf dat moment al moet verzekeren. Of kan en hoeft dat ,zoals in Nederland, pas na de overdracht  bij de notaris?

avatar#4677
paul2u
Berichten: 0
Reacties: 14

#1 Geplaatst: 2007-08-15 10:11:34

Bij registergoederen zoals huizen boten vliegtuigen e.d. gaat het juridisch eigendom pas over bij inschrijving in de registers zoals kadaster. Dat is in LDF niet anders dan in NL.

Voordien ligt er slechts een contract dat beide parijen bindt, zonder externe werking. Een beslaglegger of een bank kan dus rustig handelen want hij heeft met de onderlinge contracten niets te maken, dit is slechts tussen de twee partijen van toepassing.

Dus ook niet bij het passeren van de akte gaat de eigendom over zoals veel mensen denken maar pas du moment dat het in het register wordt ingeschreven.

Eerder ben je geen eigenaar en hoef je dus ook niet te verzekeren.

Het moment van passeren bij de notaris wordt meestal als ijkpunt genomen voor de verzekeringen want is wat eenvoudiger.

paul

avatar#3562
Wim van Teeffelen
Berichten: 8
Reacties: 409

#2 Geplaatst: 2007-08-15 11:34:43

In elk goed compromis de vente staat nadrukkelijk dat de verkoper verplicht is het pand verzekerd te houden tot op het moment van ondertekening van de acte authentique. Tevens staat er in dat de koper verplicht is aan te tonen (aan de notaris) dat het pand verzekerd is vanaf het moment van ondertekening van de acte authentique. Er kan dus geen moment zijn waarop het pand onverzekerd is. Dus daarmee is de originele vraag simpel beantwoord. Het is dus niet zo, zoals Paul meent, dat de koper het huis pas hoeft te verzekeren vanaf het moment dat de nieuwe eigenaar is ingeschreven bij het kadaster. In het compromis de vente wordt expliciet geregeld dat dit moment eerder valt, namelijk bij ondertekening van de acte authentique.

Paul brengt een nieuw element in de discussie. Formeel juridisch heeft hij gelijk, maar toch wordt het compromis de vente in de jurisprudentie beschouwd als het definitieve koopcontract (waarmee de koper dus 'eigenaar' wordt). Slechts het vruchtgebruik is even uitgesteld totdat aan alle (opschortende) voorwaarden is voldaan. Er kunnen ontbindende voorwaarden zijn, waardoor in feite de koop terug wordt gedraaid.

Wim

avatar#4677
paul2u
Berichten: 0
Reacties: 14

#3 Geplaatst: 2007-08-15 14:00:53

Voor verzekeringen is het tijdstip van overdracht/wisselen van eigenaar op het moment van tekenen van authentieke akte zoals Wim ook zegt.

Dit is volstrekt geen eigendomsoverdracht. Stel je bijvoorbeeld eens voor dat de notaris zijn werk niet goed heeft gedaan en er toch nog een hypotheek op rust. De koper betaalt het huis bij de notaris, de verkoper heeft zijn geld maar toch zal de koper geen eigenaar kunnen worden. De inschrijving zal namelijk niet lukken in de registers want er rust nog een hypotheek op.

Probleem want koper is zijn geld kwijt, geen eigenaar en de verkoper heeft zijn geld al ontvangen.

Hierrvoor is de notaris nu verzekerd en de verzekering zal dit afdekken. Maar eigenaar zal de koper niet worden juridisch, wel krijgt hij een schadevergoeding van de notaris. Dit is in het verleden al vele malen gebeurd helaas.

De oorspronkelijke vraag ging over juridisch eigendom, dit is en blijft bij inschrijving van de registers.

Het contract staat hier juridisch los van, is wel oorzakelijk maar niet noodzakelijk. Er zijn vele contracten mogelijk zoals wellicht bekend, ook voor kopen van een huis zijn er geen voorgeschreven contracten. Alleen de authentieke akte bij de notaris is bepalend. Het hiervor al eens genoemde wettelijke nietigheid van het contract bij aanbetaling wil aleen zeggen dat er een onverschuldigde betaling heeft plaatsgevonden die kan worden teruggeeist.

Anders ligt het bij bijvoorbeeld het kopen van een onsje ham bij de slager. Als hij een onsje ham in de aanbieding heeft en u zegt ik wil een onsje ham van u is er al een overeenkomst. (bij een huis dus nooit)

Als hij het onsje ham op de toonbank neerlegt bent u al eigenaar, nog voordat u betaald heeft.

Komt er namelijk op dat moment een deurwaarder binnen en bevriest de handel dan bent u eigenaar omdat u de zaak onder uw berusting heeft. Diegene die een zaak onder berusting heeft wordt (wettelijk) vermoed eigenaar te zijn.

U heeft een schuld aan de slager maar als u niet betaalt, kan hij de ham niet meer terugeisen, u bent nl eigenaar. Hij heeft slechts een vordering op u en dat is heel wat anders. Dit is namelijk van een lagere rangorde. De vordering komt pas als laatste aan de beurt nadat hypotheekhouders, belasting en sociale verzekeringen en andere preferente crediteuren aan de beurt geweest zijn.

In dit geval met de deurwaarder in de zaak kunt u met hem een deal sluiten, bijvoorbeeld betaling van 25% van zijn vordering tegen finale kwijting, hierdoor bent u dus voor 25% van het oorspronkelijke bedrag bevrijd van de vordering. Dit gebeurt in de praktijk ook zo, alleen niet met een onsje ham maar met iets duurdere spullen.

De deurwaarder krijgt zijn honorarium, de slager slechts 25% van zijn vordering of minder, al naar gelang uw onderhandelingskwaliteiten - het honorarium van de deurwaarder of curator of hoe deze andere "gieren" ook mogen heten

paul

avatar#3562
Wim van Teeffelen
Berichten: 8
Reacties: 409

#4 Geplaatst: 2007-08-15 15:04:40

Interessante discussie. Ik vermoed dat Paul een die-hard jurist is en ik ben iemand die elke dag compromissen de vente lees.....Nee, niet voor ham. Gelukkig is mij nooit het eigendom van een onsje ham betwist en mocht dat in de toekomst nog gebeuren, dan zal ik aan Paul's wijze woorden denken....;-)

Terug naar het compromis de vente. In een goed compromis de vente staat als opschortende voorwaarde dat gebleken en bewezen is dat er na betaling van de gehele koopsom, de gehele openstaande hypotheek is betaald. Kan de verkoper dat niet bewijzen, dan wordt de ondertekening van de acte authentique opgeschort. Blijkt uit onderzoek van de notaris, dat de openstaande hypotheek hoger is dan de overeengekomen koopsom, dan zal de notaris de verkoper sommeren om het verschil eerst bij te passen, voordat hij de acte authentique passeert. Kan of wil de verkoper dat niet dan wordt de acte authentique niet getekend. De sitatie die Paul schetst kan dus slechts voorkomen als de notaris broddelwerk levert (heb ik 1 keer meegemaakt in mijn praktijk), in dat geval kunnen koper of verkoper (of koper en verkoper gezamenlijk) de notaris aanpakken. Het kan ook zijn dat er een fout staat in het hypotheekregister. Dan is niemand iets te verwijten en maakt de notaris een proces verbaal op, waarin hij dit vaststelt. Zowel koper als verkoper lopen in een dergelijk uitzonderlijk geval dus een risico dat de koop wordt teruggedraaid.

Ik vertel klanten dat in de dagelijkse praktijk van aankoop van een huis in Frankrijk het goed is om het compromis de vente te beschouwen als definitieve koopakte, waarin zij het eigendom verwerven en de acte authentique slechts als de levering van het vruchtgebruik. Met de feitelijke inschrijving in het kadaster, die Paul beschouwt als overdracht van eigendom hebben koper en verkoper niets te maken. Dat is een administratieve handeling van de notaris. Bij mijn eigen huis in Frankrijk heeft het notabene bijna twee jaar geduurd voordat ik als eigenaar stond ingeschreven bij het kaster. Laten we zeggen dat ik een wat trage notaris had getroffen.... Gelukkig had ik van hem een attestation dat ik eigenaar was en die was voor allerlei instanties, waaronder de belastingdienst en de kamer van koophandel voldoende bewijs, ookal bleef het kadaster volhouden dat de oude eigenaar nog steeds eigenaar was......

Wim

avatar#4677
paul2u
Berichten: 0
Reacties: 14

#5 Geplaatst: 2007-08-15 18:21:40

Wim, de oude eigenaar was juridisch ook eigenaar, zou in die 2 jaar hij failliet gaan of bijvoorbeeld een grote belastingschuld oid en een schuldeiser zou op grond van de kadasterinschrijving het pand willen veilen dan sta jij met lege handen.

De ander is juridisch eigenaar, het pand wordt geveild en jij kunt vertrekken. Of proberen met de schuldeiser een deal te sluiten dus ahw je eigen huis nog eens te kopen, veel verwikkelingen mogelijk dus.

Dus opletten dat tijdig het huis wordt ingeschreven in de registers.

in zeg 999 van de 1000 gevallen zal het gaan zoals jij zegt, niks loos dus maar je zult maar nummer 1000 zijn.

Een promesse de vente of compromis de vente is niet eens noodzakelijk om een huis te kopen, het kan ook mondeling. De authentieke akte is de enige akte die telt.

In tegenstelling tot NL is de mondellinge overeenkomst echter niet afdwingbaar in LDF voor registergoederen, zelfs niet met getuigen.

Vandaar dat in de praktijk toch altijd met compromis de vente wordt gewerkt.

sinds de wet SRU zelfs met 7 dagen bedenktijd.

Deze wet is voor de bescherming van de koper en geeft deze dus nog eens 7 dagen wettelijke bedenktijd na het tekenen van compromis de vente.

Paul

avatar#6785
Wim
Berichten: 188
Reacties: 2882

#6 Geplaatst: 2007-08-15 18:49:36

Inderdaad interessante discussie. Paul wil dat de Nederlandse praktijk ook geldt voor Frankrijk, maar dat is dus niet zo. Hoewel Nederland veel van de nu geldende wetgeving heeft overgeschreven van de Franse eertijds, is er toch een verschil met kwesties als koopovereenkomst en levering. Bij het kopen van een ons ham vallen kopen en leveren samen, bij het kopen van een onroerend goed zijn deze twee zaken in Nederland gescheiden. Inschrijving is de feitelijke levering. In Frankrijk spreekt men daarom van opschortende voorwaarden in plaats van de ontbindende voorwaarden in Nederland.

De koper kan onder zijn verplichting tot koop afkomen als de in de compromis de vente genoemde opschortende voorwaarden zich voordoen. In Frankrijk spreekt men van opschortende voorwaarden (conditions suspensives) bij de koop, niet van ontbindende voorwaarden zoals in Nederland. De reden daarvoor is dat men in Frankrijk het moment van de koopovereenkomst wil uitstellen – opschorten in juridische taal – tot zeker is dat aan alle voorwaarden is voldaan, zoals de financiering en de verkrijging van een bouwvergunning. De koop brengt in Frankrijk namelijk eigendomsoverdracht mee, en dat wil de koper uitstellen tot hij zekerheid heeft over alle voorwaarden. In Nederland brengt de enkele koop nog geen eigendomsoverdracht mee, de ‘levering’ gebeurt pas als de notariële akte is gepasseerd, waarna deze wordt ingeschreven in de openbare registers.   

Wim

avatar#3562
Wim van Teeffelen
Berichten: 8
Reacties: 409

#7 Geplaatst: 2007-08-16 09:25:58

Ik heb het nog eens nagevraagd bij een Franse notaris.

Zij verzekerde mij dat inschrijving van een acte authenique in het register van het kadaster, resp het hypotheekregister een verplichte administratieve handeling is, maar dat daarmee het eigendom niet betwist wordt. In het eerder gememoreerde geval waarbij er geruime tijd zat tussen ondertekening van de acte authentique en de administratieve inschrijving, liep de huiseigenaar geen gevaar om zijn bezit te verliezen, zoals Paul beschreef. De attestation die de notaris afgeeft, onmiddellijk na ondertekening van de acte authentique is rechtsgeldig als eigendomsbewijs.

Ook deze notaris is van mening dat de acte authentique slechts het vruchtgebruik overdraagt. Als je eigendom definieert als juridisch eigendom + vruchtgebruik, dan is natuurlijk het huis pas eigendom nadat de acte authentique is gepasseerd. Echter, het eigendom van de koper kan niet meer betwist worden, nadat het compromis de vente is getekend, anders dan door een beroep op de in het compromis de vente afgesproken ontbindende of opschortende voorwaarden (Voor Win B: in een compromis de vente kunnen naast de opschortende voorwaarden ook ontbindende voorwaarden worden opgenomen). In geval van fraude etc. kan na ondertekening van het compromis de vente de verkoop nog wel teruggedraaid worden door een rechter.

Dus, ik blijf bij mijn mening dat in Frankrijk het best gehandeld kan worden vanuit de veronderstelling dat de koper juridisch eigenaar is geworden na ondertekening van het compromis de vente.

Ik vond de zienswijze van Paul wel inspirerend om nog eens goed na te denken en discussieren over dit belangrijke onderwerp.

Wim

avatar#4677
paul2u
Berichten: 0
Reacties: 14

#8 Geplaatst: 2007-08-19 23:35:26

Over eigendom zijn vele boeken volgeschreven, Als ik Code Civil artikel 1320 goed lees zie ik dat de akte authentique geen absoluut bewijs is voor eigendom.

Zie Code Civil van volgens "décrété le 14 ventôse an XI."

http://gallica.bnf.fr/ark:/12148/Document/CadresPage.jsp?O=NUMM-87199&I=1&J=null&M=tdm

Het ligt wel iets genuanceerder dan in NL maar eigendom wordt uiteindelijk bepaald door de rechter. Hij kan hiervoor vele middelen gebruiken. De akte authentique is natuurlijk wel een goed begin maar niets zegt dat de verkoper rechtmatig eigenaar was. Deze akte gaf alleen aan dat koper meende een overdracht te bewerkstelligen.

Het eigendom is hiermee echter nog niet vastgesteld.

Eigendom bestaat in Frankrijk uit 3 delen,

* le fructus : le droit d'en recueillir les fruits

* l'usus : le droit de l'utiliser

* l'abusus : le droit d'en disposer c'est-à-dire de le détruire en tout ou partie, de le modifier, ou de le céder à un autre

Deze tesamen vormen het plein propriete oftewel volledig eigendom, de laatste met name, het vervreemden aan een derde levert de meeste juridische problemen op.

Lees ook eens dit op site:

www.chez.com/jurisfac/prive/civil/c4biens.htm

en voor de bewijsmiddelen bijv.

http://www.lexinter.net/Legislation/de_la_propriete.htm

Hieruit blijkt ook duidelijk dat er geen harde overgang van eigendom is zoals in het NL recht maar een meer vloeiende overgang. Het eigendom is van diegene die het meest aannemelijk maakt dat hij de meeste (oudste) rechten bezit.

ik ben nog niet 100% overtuigd dat bij compromis de vente het juridisch eigendom overgaat. Er is weinig jurisprudentie van te vinden.

Over het algemeen wordt m.i. aangenomen dat bij tekenen acte authentique de juridische eigendom overgaat.(Cour de Cassation;3e chambre. civ., 29 novembre 2000, n° 98-20502)

De ins- en outs zijn ook nog eens te lezen in volgende stukje, met veel interessante zienswijzen.

http://www.jurisprudentes.org/avant-contrat_compromis_promesse.htm

Ook het stukje over avant-contrat is lezenswaardig, velen denken dat dit nog geen echt contract is, het tegendeel is dus waar, je bent hieraan gewoon gebonden net als in NL aan een voorlopig koopcontract.

Denk goed na voordat je wat tekent. Het juridisch geneuzel over overgang van eigendom is "leuk" maar aan je handtekening op het avant-contrat, of promesse de  vente of compromis de vente zit je dus gewoon vast, zowel koper als verkoper en de rest gebeurt gewoon bijna vanzelf.

Ook leuk is het stuk over vraagprijs en acceptatie, lezen zou ik zeggen.

Paul

avatar#3562
Wim van Teeffelen
Berichten: 8
Reacties: 409

#9 Geplaatst: 2007-08-20 12:23:41

In juridisch ingewikkelde zaken kan het nodig zijn dat het begrip ‘eigendom’ heel precies en nauwkeurig wordt gedefinieerd, zoals Paul heeft gedaan. De Franse advocaten waarmee ik in het verleden te maken heb gehad waren ook dol op dit soort juridische haarkloverij. Maar in verreweg de meeste conflicten over onroerend goed in Frankrijk is het niet zozeer het begrip eigendom waar het om gaat. Als een koper en verkoper te goeder trouw een compromis de vente en een acte authentique hebben getekend, maar door nalatigheid van de notaris of het kadaster is de administratieve procedure niet helemaal op orde, dan is (ook in Frankrijk) de kans klein dat de rechter de koop ongedaan maakt.  Het komt veel vaker voor dat hetzij de verkoper (of zijn makelaar) of de koper te kwader trouw heeft gehandeld, door bijvoorbeeld onwaarheden te verkondigen of bepaalde informatie achter te houden. In dat geval kan de rechter wel degelijk de koop ongedaan maken (of afdwingen, afhankelijk van wat de situatie is) . In dergelijke gevallen heeft de rechter in het verleden vaak de ondertekening van het CdV aangegrepen als moment waarop het eigendom is overgegaan.  Ik denk dus dat we hier een verschil hebben dus een academische juridische kwestie en de dagelijkse praktijk van rechtsspraak. Waarmee ik overigens absoluut niet wil zeggen dat academische juridische kwesties niet interessant of belangrijk zouden zijn! Wim

avatar#4768
fluiten
Berichten: 0
Reacties: 1

#10 Geplaatst: 2007-09-07 13:48:51

Klopt het dat je een brandverzekering moet aangaan in het land waar de woning staat?

Ik heb zonet contact opgenomen met mijn verzekeraar (in België) en deze verklaarde dat er geen verzekeringen worden afgesloten voor woningen in het buitenland. 

avatar#2974
dit
Berichten: 25
Reacties: 602

#11 Geplaatst: 2007-09-07 15:31:33

Verschil in tijdstip van eigendoms overdracht onroerend goed. Laten we een e.e.a. nalezen op de site van maitre Steinz, ik ben uiteraard geen fan van deze 'beroeps'groep, maar hij schijnt de nuance toch wel te kennen. Inderdaad, verschil in recht tussen NL en FR. Dit