Informatie






Forum Archief



In december 2012 zijn deze website en het daaraan gekoppelde forum overgegaan naar een nieuwe omgeving. Bij de overzetting is het archief van het forum niet meegegaan, maar wel behouden en via het onderwerpenoverzicht te raadplegen. Reageren op oude berichten of het posten van nieuwe berichten is niet meer mogelijk. De zoekmachine van dit forum archief functioneert wel.















Rubriekenoverzicht > De Franse overheid

De Franse overheid

Regelgeving, formulieren, ambtenaren, auto invoeren, het gemeentehuis, trouwen, kinderen krijgen, begraven, cremeren.

Vragen stellen kan hier niet meer; antwoorden vinden wel. Gebruik daarvoor de zoekmachine.
Niets gevonden? stel dan uw vraag op het actuele forum

 Zoek in het forum archief naar: 

Laser

Auteur Bericht

avatar#4335
Danny_34
Berichten: 12
Reacties: 38

#0 Geplaatst: 2007-08-23 15:02:10

Hallo,

Wij willen ons huis met grond volgend jaar te koop aanbieden. De opp. is 5000 m2, er staat een klein huis en een bijgebouwtje op. De bestemming is agrarisch.

Op welke wijze kunnen wij worden gefrustreerd door belangen van omliggende landbouwers?

Vragen:

- Moet er altijd contact worden gelegd met Laser of is er minimale oppervlakte.

- Wie legt de contacten met Laser? De verkoper zelf? Een makelaar? Een notaris?

- Wanneer wordt duidelijk of Laser belang heeft bij de grond. Pas als je de onroerende zaak wilt overdragen. Of kan het ook voordat je met de verkoop begint?

- Stel dat Laser zijn voorkeursrecht kan laten gelden, hoe gaat het dan verder? Wie bepaalt de verkoopprijs? En hoe gaat het met gebouwen? Blijven deze buiten het voorkeursrecht van Laser? Zo nee, hoe wordt dan de waarde van de gebouwen bepaald?

Een goede lezer begrijpt het al, ik zie enorm veel beren op de weg. Antwoorden op mijn vragen en/of uitleg over de procedure/werkwijze van Laser kan hopelijk wat ongerustheid wegnemen.

gr.

Danny

avatar#3132
Advizeurpiet
Berichten: 20
Reacties: 952

#1 Geplaatst: 2007-08-23 20:05:46

Laser????? Nooit van gehoord. Bedoel je wellicht SAFER? Zo niet dan zou een korte aanvullende uitleg van wat je met Laser bedoeld welkom zijn....

Salutations, Jos

avatar#4677
paul2u
Berichten: 0
Reacties: 14

#2 Geplaatst: 2007-08-23 22:37:21

Ik ga er inderdaad ook vanuit dat SAFER bedoeld wordt.

Die 5000 m2 is nu juist de minimale grens, hierboven krijgen eerst de boeren voorkeursrecht via SAFER. Vraag na bij de notaris, die kan je er alles over vertellen.

Iha regelt de notaris de correspondentie met SAFER, dit kan echter wel eens lang duren, reken gerust 6 maanden tot een jaar als het tegen zit. Tijdig beginnen dus.

Dus kijk maar eens goed op je eigendomsakte, wellicht is het wel 4999 m2 en heb je van SAFER geen last.

paul

avatar#6785
Wim
Berichten: 188
Reacties: 2882

#3 Geplaatst: 2007-08-23 22:57:11

Bij het aankopen van grond in Frankrijk van meer dan een hectare (soms al meer dan 2500 m²) kan een landbouwer uit de buurt via de grondbank safer (Société d’aménagement foncier et d’établissement rural) een voorkeursrecht, het recht van eerste koop, uitoefenen. De safer heeft twee maanden de tijd om te beslissen of zij van dit recht gebruik wil maken en meestal is de notaris daarvan wel op de hoogte. Dit recht wordt weliswaar zelden uitgeoefend, maar toch is de notaris verplicht de safer steeds in te lichten. Als hij dat vergeet, kan de safer binnen zes maanden de koop ongedaan laten maken. Als het recht werkelijk wordt uitgeoefend, is elke voorlopige overeenkomst tussen koper en verkoper automatisch geannuleerd en krijgt de koper de waarborgsom terug. Ook is dan geen makelaarsprovisie verschuldigd.

Wim

avatar#3992
ivo 71
Berichten: 14
Reacties: 656

#4 Geplaatst: 2007-08-24 23:28:12

Twee kanttekeningen: a. ik meen dat je je geld met een marge van 10% in je voordeel terugkrijgt wanneer de SAFER die optie licht en b. als je een klein bedrag aan, laten we zeggen, versnellingskosten betaalt (bij ons iets van 60 euri) dan krijg je de reactie binnen 2 of 3 weken. En de notaris zet het dan zelfs keurig op de afrekening van zijn diensten. Apart wel, zo'n officieel gesanctioneerde, zelfs met de plus-value verrekenbare semi-omkoopactie. Zou dat de bron zijn voor die boerensteunfondsen? We kregen vorig jaar 8 euro van dat fonds vanwege 'slechte oogst', als mindering op de taxes foncieres/habitation. Een klein stukje van onze grond is namelijk officieel ook agro-grond.

avatar#4335
Danny_34
Berichten: 12
Reacties: 38

#5 Geplaatst: 2007-08-26 20:26:53

Hallo,

Ja, ik bedoelde inderdaad Safer. Bedankt voor de reacties tot nu toe. Maar ik blijf nog wel zitten met vragen.

- Hoe komt de prijs tot stand als Safer gebruik maakt van zijn voorkeursrecht.

- Hoe zit het met gebouwen? Gaan die mee in de verkoop aan Safer? en hoe wordt daar dan de verkoopprijs van bepaald?

En Ivo, wat bedoel je met onderstaande? Ik begrijp "die optie licht" niet. 

Ivo schreef:

a. ik meen dat je je geld met een marge van 10% in je voordeel terugkrijgt wanneer de SAFER die optie licht ...................

gr.

Danny

avatar#3992
ivo 71
Berichten: 14
Reacties: 656

#6 Geplaatst: 2007-08-26 20:59:49

Danny,

a. ik weet het niet exact maar volgens mij betalen ze de met de would-be koper overeenkomen koopprijs plus een zeker percentage opslag. Het moet dus wel gebeuren in een fase waarin de prijs al door beiden onherroepelijk accoord is bevonden. Lijkt mij  vraag voor Wim T. of één van de makelaars hier. Bij ons kwam dit aan de orde gedurende de fase compromis de vente en het initiatief ging van de notaris uit. Hij was ook degene die de SAFER schreef, over de 'versnelcenten' vertelde, die betaalde, de reactie van de SAFER ontving en aan ons doorgaf.

b. als de koop een of meer perc(e)el(en) grond omvat (vanaf een minimum aan m2; zal per regio wel verschillen) met een officieel agrarische bestemming dan heeft de SAFER altijd het recht om de deal over te nemen. Als ze besluiten om dat te doen dan is dat wat ik bedoel met 'de optie lichten'. Volgens mij kopen ze dan al wat in de overeenkomst/ontwerp-acte staat, behalve misschien als de koop in pand(en) en percelen is gesplitst. Ook de Franse fiscus heeft dat recht, als ze vinden dat de prijs te laag is en vermoeden dat er (deels) subtabulair wordt betaald. Dan nemen ze de deal over en betalen de acteprijs plus 10%. Gebeurt volgens mij ook haast nooit.

Maar ik zou mij niet al teveel zorgen maken. Tenzij je in een bloeiende agrarische regio (ver)koopt, is overal sprake van leegloop van landbouwgerichte gebieden. De kas van de SAFER raakt aardig leeg, gegeven de staat van de Franse economie. Voor wie zouden ze met hun schaars wordende fondsen agro-gronden moeten redden als er niemand meer is die wil boeren? Toen wij ons huis kochten (Bourgogne), zo'n 7 jaar geleden, zei de notaris dat hij zich de laatste keer niet kon heugen dat SAFER daadwerkelijk iets overnam. Niet zo gek, echte broodboeren moet je in onze omgeving zo ongeveer met een lamp op klaarlichte dag zoeken.

Ivogenes

avatar#2974
dit
Berichten: 25
Reacties: 602

#7 Geplaatst: 2007-08-27 14:01:00

SAFER,

In principe neemt de notaris dit op zich. Als na 2 maanden geen gegadigden via SAFER zich gemeld hebben, is het stuk grond vrij voor verkoop en niet agrarise doeleinden. De oppervlakte is niet altijd een maat. Ik kocht een ruine met 150 m2 grond eronder, uit strategise overwegingen, en ook hier moest eerst de SAFER worden geraadpleegd. Let ook op dat een agrarier, die een (deel van) de te kopen grond in gebruik heeft, ook een recht van eerste koop kan hebben, los van de SAFER. Dit

avatar#3132
Advizeurpiet
Berichten: 20
Reacties: 952

#8 Geplaatst: 2007-08-31 08:34:40

@Ivo, @Danny en anderen,


De SAFER is niet de enige instantie die een voorkeursrecht kan uitoefenen. Populair gezegd barst het in Frankrijk van de voorkeursrechten. Afhankelijk van de omstandigheden kan dit ook door gemeenten, departementen, de staat, een huurder, een buurman etcetera. In principe moet bij het voornemen tot verkoop een "voornemen tot vervreemding" ("declaration d'intention d'aliener") bij de gemeente worden ingediend. Dat kan door de de verkoper zelf of door de notaris. Daarmee worden alle mogelijke voorkeursrechthouders geinformeerd en die hebben dan een zekere periode (ik meen 2 maanden) de tijd om aan te geven of ze van dat recht gebruik willen maken.

Ik heb hier zelf mee te maken gehad toen ik een aan mijn eigendom grenzend stukje landbouwgrond wilde kopen. Een naburige boer maakte zich gereed om via de SAFER een voorkeursrechtprocedure te starten om zelf als koper in aanmerking te komen. Ik hoorde dat voordat de compromis werd getekend waarna we de transactie voorlopig hebben afgeblazen; als het compromis eenmaal is getekend heb je als "gepasseerde" koper niets meer te vertellen. Wel krijg je je geld terug, inderdaad.

LET WEL: vaak bestaat het misverstand dat iets of iemand die van zijn voorkeursrecht gebruik wil maken, altijd de in het compromis overeengekomen prijs moet betalen. Als dat zo was zou het de verkoper in de meeste gevallen niets kunnen schelen als er een voorkeursrecht werd uitgeoefend: hij zou altijd de overeengekomen prijs vangen. Zo mooi is het helaas niet. Ik citeer uit het uitstekende werkje "onroerend goed in Frankrijk kopen, bezitten en ontwikkelen" van mrs Heering en Clement:

"...de begunstigde van het voorkeursrecht kan zich akkoord verklaren met de koopprijs, dan wel een procedure beginnen met de bedoeling die prijs te herzien, hetzij door onderhandelingen, hetzij door tussenkomst van de rechter..."

En dat is eigenlijk wel logisch, anders zou je door onderhands een flink hoge "officiele" prijs af te spreken elke voorkeursrechthouder buiten spel kunnen zetten of tenminste een poot uit kunnen draaien. Nee dus, in sommige gevallen kan het uitoefenen van een voorkeursrecht nadelig uitpakken voor zowel de verkoper als de oorspronkelijke koper.

Soms zal de notaris bereid zijn voor je uit te zoeken of je bij het tekenen van een compromis het risico loopt dat er een voorkeursrecht wordt uitgeoefend. Bij landbouwgrond bestaat die kans altijd, maar als de notaris relaties heeft bij de SAFER kan hij je meestal wel vertellen of de SAFER in een bepaald geval van zijn voorkeursrecht gebruik dreigt te maken. Echter, zelfs de notaris kan verrast worden door een onwaarschijnlijke kandidaat die op het laatste moment besluit zijn voorkeursrecht uit te oefenen.

Samenvattend heb je niet eerder de absolute zekerheid dat je eigenaar bent dan op het moment dat de "acte authentique" is gepasseerd!

Salutations, Jos

avatar#4335
Danny_34
Berichten: 12
Reacties: 38

#9 Geplaatst: 2007-08-31 17:35:07

Hallo,

Dankje Jos voor de uitgebreide reactie. Jouw reactie en ook die van anderen gaan uit van de koper. Wij echter willen verkopen, waarschijnlijk via een makelaar maar mogelijk zonder. We worden namelijk al benaderd door -niet franse- 2e huizen zoekers.

Ik denk nu, dat het verstandig is te laten opnemen dat wij niet aansprakelijk zijn voor overvallen van voorkeursrechthouders. Met name de niet-fransen hebben anders geen weet van dit risico. En het vervolgens door de notaris laten uit zoeken als we een koper hebben.

Maar wat ik me afvraag:

Kunnen we ook besluiten NIET meer te verkopen als:

1. de voorkeurshouder minder hoeft te betalen dan wij zijn overeengekomen met de potentiele koper?

2. de voorkeurshouder wel de prijs wil betalen die wij zijn overeengekomen met de potentiele koper.

Geval 2. doet zich voor als de potentiele koper een (klein) gedeelte zwart wil betalen.

avatar#2974
dit
Berichten: 25
Reacties: 602

#10 Geplaatst: 2007-09-01 12:52:08

Danny-34

Geval 2 is een beetje dom, ik bedoel om dat zo openlijk op de site te zetten. Weet je wel hoeveel lezers hier op kijken, en wat hun belangen soms zijn???? Voorts ben je nooit veplicht te verkopen, tenzij en een compromis de vente is getekend. Het hele SAFER gebeuren en afwerken van de uitoefenaars van voorkeursrechten dient te gebeuren tijdens dat de souseign prive loopt. Dit

avatar#
onbekend
Berichten:
Reacties:

#11 Geplaatst: 2007-09-03 12:14:32

je kunt de safer rechtstreeks benaderen

ze zijn erg behulpzaam !!

verder kan de notaris ook bepalen dat grond, meer dan 5.000 m2

bij een woning hoort, toen wij ons huis kochten, met 27.000 m2

waren er vele gegadigden die de grond, maar niet het

huis wilden kopen, via de notaris is toen bepaald dat de grond, onlosmakelijk met het huis verbonden was.

avatar#3132
Advizeurpiet
Berichten: 20
Reacties: 952

#12 Geplaatst: 2007-09-03 20:42:29

@Dit,

Met alle respect, maar ik heb het toch anders begrepen. Volgens mijn bron (Heering en Clement, zie mijn vorige bijdrage) gaat het hele voorkeursrechtgedoe lopen op het moment dat een compromis wordt getekend. In principe de notaris zal op basis van de daarin vastgestelde prijs en beschrijving van het object een DIA (declaration d'intention d'aliener) aan mogelijke voorkeursrechthouders sturen.

Er zijn dan 3 mogelijkheden:

1. Er wordt geen voorkeursrecht uitgeoefend, de koper kan het goed verwerven;

2. Er wordt een voorkeursrecht uitgeoefend en de begunstigde hiervan betaalt de overeengekomen prijs, deze begunstigde kan het goed verwerven;

3. Er wordt een voorkeursrecht uitgeoefend doch de begunstigde wil de overeengekomen prijs niet betalen, dan volgen er weer 3 mogelijkheden:

3.1 De verkoper ziet van verkoop af, de verkoop gaat niet door;

3.2 De rechter stelt de prijs vast en verkoper en begunstigde zijn het hiermee eens, de begunstigde kan het goed verwerven;

3.3 De rechter stelt de prijs vast doch verkoper of begunstigde zijn het hiermee oneens, de verkoop gaat niet door;

Gedurende dit hele proces kunnen koper, verkoper en begunstigde(n) zich nog op allerlei manieren terugtrekken; deze materie beslaat een paar bladzijden in dat boek.

@Danny

Voor jou als verkoper lijkt me de zaak betrekkelijk eenvoudig. Je stelt je vraagprijs vast en zet je object te koop. Als zich een koper aandient gaan jullie samen naar de notaris en ondertekent een compromis de vente. De notaris gaat aan het werk en informeert eventuele voorkeursrechthouders, daar hoef je niets aan te doen. Als er een voorkeursrecht wordt uitgeoefend krijg je OF de prijs die je in gedachten had, OF je kunt van verkoop afzien als de begunstigde van het voorkeursrecht aan de prijs wil morrelen.

Jij bent niet aansprakelijk als iemand een voorkeursrecht uitoefent, dat is nu eenmaal mogelijk en wettelijk zo geregeld in Frankrijk, en een koper weet dat of hoort het te weten. Tant pis...

Salutations, Jos

avatar#3405
peter
Berichten: 5
Reacties: 28

#13 Geplaatst: 2007-09-17 18:18:46

Denk je nu echt dat een franse boer om 5000 m2 verlegen zit.

Ik denk dat het allemaal wel meevalt.

Peter 03