Informatie






Forum Archief



In december 2012 zijn deze website en het daaraan gekoppelde forum overgegaan naar een nieuwe omgeving. Bij de overzetting is het archief van het forum niet meegegaan, maar wel behouden en via het onderwerpenoverzicht te raadplegen. Reageren op oude berichten of het posten van nieuwe berichten is niet meer mogelijk. De zoekmachine van dit forum archief functioneert wel.















Rubriekenoverzicht > Huizen kopen

Huizen kopen

Hoe om te gaan met de makelaars, notarissen, de bouwers en de Franse ambtenaren (vergunningen).

Vragen stellen kan hier niet meer; antwoorden vinden wel. Gebruik daarvoor de zoekmachine.
Niets gevonden? stel dan uw vraag op het actuele forum

 Zoek in het forum archief naar: 

CU

Auteur Bericht

avatar#4388
kuin
Berichten: 12
Reacties: 130

#0 Geplaatst: 2007-11-26 11:12:53

Inzake onroerend goed kom je in Frankrijk van alles tegen waarvan de finesses niet meteen duidelijk zijn. M.b.t. het CU (= Certificat d'Urbanisation, een soortement bestemmingsplanpaperas) is duidelijk dat een CU positif betekent dat je in het gebouw dat bij het certifikaat hoort, mag wonen. Je zou dus denken dat een CU negatif het tegenovergestelde betekent. Ik kwam laatst echter een verhaal tegen over een schuurachtig gebouw (een "mazet") dat geheel verbouwd was tot woning, evenwel zonder de buitenkant te veranderen, want er was een CU negatif.  Er werd beweerd dat dit allemaal legaal was. Je kon er alleen geen officiële domicilie van maken, maar niemand die je tegenhield om erin te verblijven. Als dit waar is dan zou er een subtiel verschil zijn tussen ergens wonen en ergens verblijven. Hoewel het me erg Frans lijkt, weet ik toch niet zeker of dit waar is. Zoiets zou duiden op een derde categorie,die je dan zou kunnen aanduiden met CU neutral: een gebouw is geen woning maar je mag er wel in leven. Je kunt dan natuurlijk geen stromend water en elektriciteit eisen, maar daar is met grondboring en accu's iets aan te doen.

Heeft iemand hier verstand van? Anders geformuleerd: wat is nu precies de reikwijdte van een CU negatif?

Dolf

avatar#3562
Wim van Teeffelen
Berichten: 8
Reacties: 409

#1 Geplaatst: 2007-11-26 18:48:47

Een CU geeft aan of het voorgenomen gebruik door de eigenaar is toegestaan volgens het beleid van de gemeente (dus niet alleen volgens het bestemmingsplan POS of PLU). Op verzoek moet de gemeente binnen max. 2 maanden een CU afgeven. Dat kan positief zijn, positief met voorwaarden of negatief.

Indien je al de bestemming 'habitation' hebt op een object dan mag je in principe ook de bijgebouwen daarvoor gebruiken, al dan niet na verbouwing.

Voor verandering van bestemming is een bouwvergunning nodig (ongeacht of er iets is veranderd aan de buitenzijde). Voorafgaande aan een bouwvergunning of anders als onderdeel daarvan) dient een positief CU te worden afgegeven. Dus iemand die onder een negatief CU een scuur verbouwt tot wonruimte is gewoon in overtreding. Wat niet wil zeggen dat de gemeente onmiddellijk uitrukt met een strafexpiditie. Alleen is het pand natuurlijk nooit te verkopen, tenzij de gemeente bereid is de negatieve CU te herzien. 

Overigens is er inderdaad een verschil tussen 'wonen' (habiter)  en 'verblijven' (sejourner). De eerste heeft een min of meer permanente betekenis, de twee een duidelijk tijdelijk karakter. Je mag je dus tijdelijk ophouden in een pand met een negatief CU voor habitation, maar dat 'zich ophouden' mag geen permanente betekenis hebben.  

Wim 

avatar#6785
Wim
Berichten: 188
Reacties: 2882

#2 Geplaatst: 2007-11-26 18:54:40

Een tikje apart, dit verhaal. Wijziging van de bestemming van een onroerend goed moet altijd worden getoetst en zo nodig aangevraagd. Wat is een CU négatif? Je hebt een CU d'information en een CU opérationnel. Meer smaken zijn er niet. Bij een aanvrage van een CU krijg je een positief of negatief antwoord. Bij een afwijzende, negatieve reactie, is de burgemeester verplicht dit met redenen te omkleden (bestemmingsplan POS of PLU).

Ben je het niet eens met een negatief besluit, dan kan je bij de burgemeester om wat inschikkelijkheid vragen, de prefect om bemiddeling verzoeken of desnoods een geding aanspannen bij het tribunal administratif.

Wim

avatar#4388
kuin
Berichten: 12
Reacties: 130

#3 Geplaatst: 2007-11-27 11:32:27

Bedankt voor de reactie, gij beiden. Ik begin te vermoeden wat de eigenaar in het verhaal gedaan heeft. Hij heeft een mazet. Dat zijn gebouwtjes die je vrij veel aantreft aan de zuidrand van de Cevennes, met meestal een grote lap woeste grond. Waar ze voor gebruikt werden is niet altijd duidelijk: schuilplaats voor mensen die iets in die garrigue deden? dagverblijf voor keuterboertjes? picknickplek voor de eigenaar die in een nabijgelegen stadje woonde? In ieder geval nooit als legale woning.

De huidige eigenaar heeft waarschijnlijk het hele gebouwtje gerenoveerd en verwoningd zonder dat dit aan de buitenkant te zien was. Uiteraard verblijft hij er geregeld, ook 's nachts, zoals meer mazeteigenaren doen ook al mag dit officieel niet permanent. Vergelijkbaar met de NL praktijk m.b.t. zomerhuizen en stacaravans. Vermoedelijk heeft hij daarna geprobeerd een woonvergunning te krijgen of in ieder geval een CU, maar kreeg hierop een negatief antwoord. Zou het zoiets kunnen zijn?

Ik vraag me dan af: wat gebeurt er nu, met of na zo'n CU negatif (want zo werd het genoemd)? Zo iemand blijft daar natuurlijk gewoon slapen en eten, zoals hij al deed. Hij ging het niet verkopen, maar ik zou niet weten waarom het optrekje onverkoopbaar zou zijn, zoals boven gesteld werd. Een volgende eigenaar zou toch hetzelfde kunnen doen? Of zie ik dat verkeerd en rukt bij verkoop de CU-gendarmerie uit? Daar ging eigenlijk mijn nieuwsgierigheid naar uit. Laveert zo iemand langs wettelijke regels of lijkt dit op Hollands gedogen?

Dolf

avatar#3562
Wim van Teeffelen
Berichten: 8
Reacties: 409

#4 Geplaatst: 2007-11-27 11:43:18

Inderdaad komt de term 'CU negatif" voor in de spreektaal: een CU, waarin de gemeente het voorgenomen gebruik van het object niet toelaatbaar acht. We kunnen heel veel en heel weinig zeggen over de pakkans. Als iemand een object gebruikt op een wijze die de gemeente niet toelaatbaar acht, gaat de gemeente dan op jacht naar de overtreder? Ja, misschien wel, maar waarschijnlijk niet. Maar....als de zaak afbrandt, kun je er vanuit gaan dat de verzekeringsmaatschappij er in duikt en niet zal uitkeren, er had immers niet gewoond mogen worden.. Bij verkoop zal de koper een ontbindende voorwaarde laten opnemen voor een CU, en dus is de kans groot dat de koop niet doorgaat met een negatief CU. Indien ook de koper willens en wetens het CU overtreedt, zal de gendarmerie waarschijnlijk niet uitrukken, mar zou dat nou lekker wonen, op deze manier......?

Wim 

avatar#4388
kuin
Berichten: 12
Reacties: 130

#5 Geplaatst: 2007-11-27 12:04:24

Nee, Wim, vast niet, maar ik probeer het verhaal te plaatsen tegen de achtergrond van m'n, ongetwijfeld onvolledige, kennis van de Franse regeltjes. Met de ontvangen reacties kom ik weer wat verder in begrip van wat er allemaal plaatsvindt.

Dolf