Informatie






Forum Archief



In december 2012 zijn deze website en het daaraan gekoppelde forum overgegaan naar een nieuwe omgeving. Bij de overzetting is het archief van het forum niet meegegaan, maar wel behouden en via het onderwerpenoverzicht te raadplegen. Reageren op oude berichten of het posten van nieuwe berichten is niet meer mogelijk. De zoekmachine van dit forum archief functioneert wel.















Rubriekenoverzicht > Huizen kopen

Huizen kopen

Hoe om te gaan met de makelaars, notarissen, de bouwers en de Franse ambtenaren (vergunningen).

Vragen stellen kan hier niet meer; antwoorden vinden wel. Gebruik daarvoor de zoekmachine.
Niets gevonden? stel dan uw vraag op het actuele forum

 Zoek in het forum archief naar: 

Makelaars houden prijzen hoog

Auteur Bericht

avatar#4820
Antje
Berichten: 1
Reacties: 8

#0 Geplaatst: 2008-03-15 12:03:24

Uit het artikeltje 'makelaars houden prijzen hoog'.  "Ook zouden kantoren in hun gebied bestanden met elkaar uitwisselen om daarmee één - hoge - prijs te afficheren in advertenties en op websites." Kantoren bestanden met elkaar uitwisselen!!  Waar haalt hij vandaan?!  Als er maar iets is wat angstvallig beschermd is dan is het wel een pandenbestand.   Dat iedereen een zelfde prijs wil hanteren is normaal en dat daarom andere makelaars sites worden bekeken, prijzen worden vergeleken en daarna eventueel worden aangepast is gebruikelijk   Een hogere prijs afficheren als alle andere makelaars is zeker niet aantrekkelijk.  Het liefst nog wil men de laagste prijs afficheren.  De reden daarvoor lijkt mij duidelijk en is voor de klant een gezonde praktijk!   Mij lijkt die veronderstelling héél onwaarschijnlijk, net zoals het feit dat makelaars prijzen hoog zouden willen houden.  Voor veel mensen is de aankoop van een huis bijna of niet meer te financiëren en er worden tegenwoordig steeds meer lenings-aanvragen afgewezen.  Waarom zou een makelaar zijn panden dan tè duur willen blijven afficheren?  Daar zit geen enkel logica in!   Dan uit het artikeltje van Que Choisir :   


Pratique récente, la mise en commun de leurs fichiers par les agences d'une même zone, via le Web, permettrait notamment d'afficher un prix unique, évidemment le plus élevé possible, pour une maison ou un appartement.  Ah, daar zien we het al !  Het woordje ‘évidemment’ spreekt boekdelen.  Het is slechts een veronderstelling want ik zie echt niet, en voor bovengenoemde redenen, waarom dat zo évident zou zijn ! « Le fichier commun est un frein à la concurrence, explique Jean-Michel Pouré. Ah, dus makelaars willen dus niet meer met elkaar konkurreren ? Is the Age of Aquarius dan toch begonnen ?  Un agent fait seulement son métier en ramenant les propriétaires à la réalité et en incitant les acquéreurs potentiels à se dépêcher. Welke realiteit ?  Dat de prijzen aan het zakken of op z’n minst aan het stabiliseren zijn  ?  Ik zou niet weten welke andere realiteit dat zou kunnen zijn.  Maar dan gaat dan wel regelrecht tegen de verklaring van dit nogal onsamenhangende artikeltje in.

avatar#3992
ivo 71
Berichten: 14
Reacties: 656

#1 Geplaatst: 2008-03-15 14:32:07

Het is toch echt niet onvertoond dat zakensectoren of beroepsgroepen in bepaalde markten of regios prijsafspraken maken wanneer ze vinden dat de concurrentieslag hun marges teveel erodeert. Monopolievorming heet dat. Neelie Kroes deelt er jaarlijks voor miljarden aan boetes voor uit. Elke tak van sport is al zo'n beetje aan de beurt geweest.

Er zijn voorbeelden waarin makelaars in bepaalde streken (van Frankrijk en elders) gezamenlijk afspraken om hogere prijzen te hanteren dan daar gebruikelijk. Gewoon omdat ze vonden dat het huizenprijsniveau er te laag was voor een behoorlijke winst. Meestal ging het om makelaars die op buitenlandse klanten gericht waren. Denk maar aan bepaalde leeggelopen departementen in het noorden, het midden en het oosten waar de prijzen ineens aantrekken. Markten kun je ook maken.

Een ander voorbeeld zijn de Nederlandse notarissen. Toen ook daar de marktwerking werd ingevoerd (lees: de tarieven werden vrijgelaten), kwam het al snel tot een stabilisering van de tarieven. Op een gemiddeld veel hoger niveau wel te verstaan want een notaris is geen liefdadigheidsinstelling maar ook een gewone geldwolf die zoveel mogelijk wil vangen als het een beetje kan.

avatar#4820
Antje
Berichten: 1
Reacties: 8

#2 Geplaatst: 2008-03-15 15:36:13

Er zijn voorbeelden waarin makelaars in bepaalde streken (van Frankrijk en elders) gezamenlijk afspraken om hogere prijzen te hanteren dan daar gebruikelijk. Gewoon omdat ze vonden dat het huizenprijsniveau er te laag was voor een behoorlijke winst. Meestal ging het om makelaars die op buitenlandse klanten gericht waren. Denk maar aan bepaalde leeggelopen departementen in het noorden, het midden en het oosten waar de prijzen ineens aantrekken. Markten kun je ook maken. 

Nou, ik kan dat eerlijk gezegd niet zo volgen.  Prijsverhogingen in een on-interessant gebied zouden dit gebied opeens aantrekkelijker maken ?   Als het een relatief on-ontdekt maar interessant gebied zou betreffen dan is het feit dat de prijzen nog laag zijn juist een enorme klantentrekker !  Totdat het ‘ontdekt’ wordt en de prijzen omhoog gaan, dan wordt het opeens veel minder interessant en ook voor de makelaar !  Waarom gaan die prijzen dan opeens omhoog ?  Meestal om dat de verkopers het snel doorhebben dat ze meer voor hun panden kunnen gaan vragen omdat er opeens vraag naar is.  Ik denk dat een algemene prijsverhoging  meer in die volgorde tot stand komt dan in de tegenovergestelde volgorde !  Als bepaalde gegroepeerde makelaars kunstmatig de prijs zouden willen opschroeven, dan denk ik dat er snel onafhankelijke makelaars zouden zijn die met de lagere prijzen veel meer klanten zouden binnenhalen.  Geen enkele makelaar kan een andere makelaar tot het hanteren van hogere prijzen dwingen !  Het omgekeerde lijkt mij waarschijnlijker ! 

avatar#4820
Antje
Berichten: 1
Reacties: 8

#3 Geplaatst: 2008-03-15 17:50:29

Ironisch trouwens dat op net boven dat artikeltje op de voorpagina het voortbewegende laatste nieuws zinnetje verschenen is dat de huisprijzen wéér gedaald zijn en dat volgens de makelaarsorganisatie FNAIM.

avatar#3992
ivo 71
Berichten: 14
Reacties: 656

#4 Geplaatst: 2008-03-15 20:36:52

Zucht. Daar gaan we dan weer: je neemt een gebied waar je huizen onder normale omstandigheden (markt gericht op Franse kopers) aan de straatstenen niet kwijtraakt omdat het gebied ontvolkt, weinig tot niets te bieden heeft in termen van werkgelegenheid, ondernemen en voorzieningen en/of afgelegen is. Voor de jeugd is er geen bal te doen, de honden gaan er nog van verveling dood. Voorbeelden: Lozere, Thierache, Auvergne, Indre (Pays des Mille Etangs; prachtig daar maar wel erg achtergebleven en afgelegen), achterland Cote d'Azur (vroeger), Jura, Haute Marne, Picardie...de lijst is nog veel, veel langer te maken.

Het wordt op een gegeven moment zelfs zo erg dat er in de regio geen Franse makelaars meer zijn. Enter een slimme Hollander, Brit of zo. Die merkt dat datgene wat de Fransen afschrikt en de panden aan hen onverkoopbaar maakt voor anderen juist een koopargument kan zijn. Alleen moet je het anders noemen: verveling wordt 'rust en kalmte', verwilderde boomgaarden worden 'een door mensenhanden onaangetaste oase van wilde groene schoonheid', verwaarloosde wegen en ruines worden een 'uniek romantisch plattelandskader', een van onderhoudsgebrek in elkaar donderend boerenhuisje wordt 'een schitterend voorbeeld van oorspronkelijke architectonische rijkdom van de streek' en het feit dat de dichtstbijzijnde winkel op 25 km afstand ligt wordt 'een weldadige absentie van de stress van het dagelijkse bestaan' of zoiets. En de prijzen stel je zo dat ze weliswaar heel wat meer voorstellen dan toen de markt nog door Fransen op Fransen gericht was maar voor Hollanders een stukje humor inhouden. Pandje van 10 mille 'normale' waarde bied je aan voor 25 mille. Dat is voor de verkoper 150% meer dan gebruikelijk en voor de Hollander de helft van wat hij ooit voor zijn garage betaalde. Zo kun je zelfs de huizen voor jezelf opkopen (via via), jezelf makelaar noemen (en het zelfs zijn, op papier, compleet met Carte Professionelle) zodat je profiteert van het zogenaamde spel tussen de door jou zogenaamd vertegenwoordigde verkoper en de geinteresseerde terwijl je in feite in eigen pandjes handelt. Dan heb je het huisje van 10 mille voor 17,5 gekocht (fors boven de Franse marktwaarde toch?) en je verdient er nog eens 7,5 aan als je het voor 25 verkoopt. Winst? Reken zelf maar uit. Toch ietsjes meer (factor 10+) dan die 7% van 10.000 van de normale markt.

Heb je zo de markt in handen (evt. samen met nog enkele slimme vogels die terplekke ook voor makelaar spelen) dan kun je in feite de prijzen bepalen omdat er geen concurrentie is. En als je niet al te gretig bent en de prijsstijgingen een beetje in de hand houdt dan kun je dat jaren volhouden. Daarom zitten er zoveel Hollanders in de Auvergne. Daarom is zo ongeveer half het huizenbestand in de Frans-Belgische grensstreek in Hollandse handen. 10 jaar geleden kocht je in de Thierache een opknapboerderijtje voor misschien 10 mille, nu niet onder de 60, en je maakt me niet wijs dat in zo'n uithoek een prijsstijging 60% per jaar te verdedigen is. Daarom vormen in delen van de Dordogne, de Lot, de Bourgogne etc. Britten en Nederlanders de meerderheid van de bewoners. De Morvan is zo langzamerhand een NL-kolonie. Ja, geen wonder, geen Fransman wil er wonen met al dat water en niets te doen sinds de bossen een natuurreservaat zijn geworden. Maar laat daar de bovenstaande formule op los en...

Zo werkt dat dus. En dat de huizenprijzen op de echte OG-markt in Frankrijk een beetje dalen, tja, dat verbaast mij niet zo na al die jaren hype (soms een handje geholpen). Maar met de bovenomschreven marktmanipulatie heeft dat allemaal niets van doen.

avatar#2974
dit
Berichten: 25
Reacties: 602

#5 Geplaatst: 2008-03-16 11:07:42

Over de maffia is nu wel genoeg gemeld. Als een prijs 'hoog' is, gaat die bij het bieden echt wel naar beneden. De werkelijke transaktieprijzen liggen dan gewoon een stuk lager. Er is een groot verschil tussen de folders/etalages van de maffia en de prijzen in het hypotheekregister. Typisch frans geblaat. Dit  

avatar#4820
Antje
Berichten: 1
Reacties: 8

#6 Geplaatst: 2008-03-16 11:17:16

Zucht niet, Ivo, het komt allemaal goed !

De echte OG markt ?  Is er dan een onechte ?  In het artikeltje over Jean Michèl Poré gaat het zeker over de echte, toch ?  Toch zegt hij dat de makelaars de prijzen hoog houden, wat het rollende regeltje dus tegenspreekt. 

 

Wat de onechte OG markt betreft :  Als het echt zo verlopen is zoals je zegt (want het lijkt mij, zonder ook maar weer enige bronvermelding, weer zo’n veronderstelling) dan kun je het niet aan makelaars gaan verwijten want het soort persoon die je daar beschrijft is een marchand de biens, weer wat heel anders dan een makelaar.

 Maar goed, eronderstel dat die marchands de biens echt zo op die manier een gebied zouden willen ‘toe-eigenen’.  Denk je echt dat als er een vraag naar panden in zo’n gebied tot stand komt ( en dat gebeurt dus vanwege het feit dat de prijzen nog laag zijn, vergeleken met andere gebieden) dat de eigenaars van de nog te verkopen panden, echt niet zullen begrijpen dat er geld te verdienen is met hun leegstaande en voorheen ‘waardeloze’ panden ?  Kom zeg, die zien heus wel wat er aan het gebeuren is !  Die willen dus zelf ook wel wat gaan verdienen, en neem het ze kwalijk !, en de marchands de biens zullen snel elders naar goedkope panden moeten gaan zoeken !  En denk je echt dat de kopers dupe zijn van deze situatie ?  Niemand dwingt ze tot kopen, ze kunnen zelf komen zien of het interessant is voor hun of niet.  Is het te afgelegen of echt geen mooie streek, dan kopen ze echt niet !!  En zoals je zegt, zelf als de eigenaars het dubbele vragen van de ‘normale’ waarde dan is het vergeleken met de prijzen in andere gebieden en landen nog steeds spotgoedkoop !  Wie bepaalt wat normaal is in dit geval ?  De prijzen waren laag omdat die panden niet te verkopen waren.  Nu er vraag is, gaat de prijs omhoog en weerspiegelt weer de èchte waarde van een pand.   Ga maar eens een huis bouwen voor 25000€ of zelfs 60000€ !  maar laat me dan wel even weten welke aannemer dat voor je kon doen want dan mag hij dat voor mij ook doen ! 

avatar#3992
ivo 71
Berichten: 14
Reacties: 656

#7 Geplaatst: 2008-03-16 11:51:54

Ben erg blij dat de marktwerking ook in de OG-handel alles gaat oplossen. Dat dat goed werkt tonen ook de recente ontwikkelingen aan: postkantoren afgeschaft (in NL) wegens gebrek aan winst en vervangen door counters bij Blokker, patient van operatietafel afgerukt omdat de ziekenhuismanager erachter komt dat de toegekende arbeidstijd op is... Dat miljard boete kreeg Microsoft natuurlijk aan de broek wegens marktconform werken? En hoe zat het met het bouwkartel? Nee, de mafia bestaat niet hoor en Neelie raaskalt maar wat.

Als de paar makelaars in een moeilijke regio met z'n allen afspreken om een zeker minimumniveau aan te houden omdat hun nering anders te weinig oplevert dan zijn dat toch afspraken? En dat het allemaal niet verkoopt en zij dan toch met z'n allen omlaag moeten veroorzakt dan toch een dalende markt? Allebei kan toch tegelijk bestaan? Misschien was zonder die afspraken de markt nog veel meer ingestort?

Antje: Heb, dacht ik, zelf gezegd dat betrokkene in die situatie een schijnmakelaar en dus een handelaar is. En als je vindt dat het opkrikken van het prijsniveau naar, zeg maal, 3x de waarde van kort voorheen normale marktwerking is, ja, dan heb je gelijk. Je kent de Fransen een beetje? Nou, dan weet je wel wat er gebeurt: de in de grote stad wonende Franse pandeigenaar gaat erg veel moeite doen om 10.000 meer te verdienen aan opa's bouwval 400 km verderop. Nee, actieve Fransman die hij is gaat hij voor dat geld geen blind mandaat geven 'om de ruine voor het maximaal haalbare te verkopen' aan een van de het gebied bestrijkende 'makelaars'. Of voor mijn part allemaal. Want hij heeft natuurlijk niet aan enkelen van hen gevraagd wat het op zou brengen en kreeg niet van allemaal dezelfde prijsrange te horen. Want er is geen 'makelaarsmafia' en er worden geen prijsafspraken gemaakt.

En namen noem ik niet om bedreigingen en dergelijke te vermijden. Maar als je een beetje googelt dan vind je het zelf wel.

avatar#3992
ivo 71
Berichten: 14
Reacties: 656

#8 Geplaatst: 2008-03-16 13:22:21

Even afronden: bij gebrek aan harde feiten is deze discussie veroordeeld tot een welles-nietes gedoe. Dat lijkt mij geen zinvolle tijsdsbesteding en dus is dit wat mij betreft de eindbijdrage.

avatar#4820
Antje
Berichten: 1
Reacties: 8

#9 Geplaatst: 2008-03-16 19:50:03

Nee, Ivo, Ik heb zeker niet gezegd dat het schijnmakelaars zijn.  Het zijn marchands de biens en als je zin hebt dan kun je even googlen en dan zal je precies zien wat het verschil is.  Je moet ze dus geen makelaars noemen want dat zijn ze niet en dat maakt, zoals je zegt, deze discussie geheel overbodig.  Mijn punt was dat ik het niet eens was met het artikeltje ‘makelaars houden prijzen hoog’ en als men dat artikeltje ook maar een héél klein beetje kritisch leest dan kan men alleen maar tot dezelfde conclusie komen en zelfs als men totaal niets van dit soort zaken afweet.  Een goed en realistisch onderzoek, of het nu voor een wetenschappelijk doeleind is of ‘slechts’ voor het verzamelen van statistische gegevens, zoals in dit geval, zal nooit een voorafgaande conclusie hebben en zal zeker nooit geen woorden zoals ‘évidemment’ bevatten, zoals in dit onderzoek !  Men veronderstelt niet, men bewijst !!  Een goed onderzoek geeft feiten en cijfers en geen persoonlijke interpretatie, en in dit geval zijn er niet eens feiten en cijfers!

 

 

 

 

Daarna wordt  het, zoals je zegt, een welles of nietes situatie waarin ieder zijn beeld van gang van zaken geeft.   Ik geef de mijne, jij de jouwe.   Ik ben het er dus helemaal mee met je eens dat dat geen zin heeft en daarmee zijn we het dus toch ergens over eens en dat is toch al geweldig !!

avatar#3992
ivo 71
Berichten: 14
Reacties: 656

#10 Geplaatst: 2008-03-16 23:28:31

Antje,

en ik ben het natuurlijk niet -helemaal- met die conclusie eens en hou vol, geheel zonder harde bewijzen, dat dat wel degelijk gebeurt, met name daar waar er een grote vraag door buitenlanders bestaat danwel is gecreerd.

Ook had ik liever gezien dat je op mijn verhalen als geheel was ingegaan, of in elk geval op een aantal daarin vervatte punten, en niet slechts op één schamel puntje. Dat is net of je een uitgebreide test maakt van een auto en daar als reactie op krijgt dat de velgen wel aardig oogden. Maar misschien is dat wat je krijgt als je al zo lang in Duitsland kaaspromowerk doet  ;-)

Voor het overige ben ik het helemaal met je eens: welles nietes is niet zinvol en we zijn het daar helemaal saampies over eens. Joepie....toch?

avatar#4820
Antje
Berichten: 1
Reacties: 8

#11 Geplaatst: 2008-03-17 09:06:25

Toch niet hoor Ivo, het feit dat we het in jouw verhalen over marchands de biens hebben en niet over makelaars en dat jouw verhaal zich in in een heel ander gebied en onder kompleet verschillende omstandigheden afspeelt dan het verhaal van de Jean-Michel Poré, maakt het een onevenredige vergelijking.

 

Op de hypotheses van Jean-Michel Poré wilde ik reageren omdat hij met z’n ’onderzoek’ absoluut niets bewezen heeft en dat het tegendeel meer waar is. 

 

Op jouw verhaal kan ik niet reageren omdat ik dat soort omstandigheden niet ken (en die me persoonlijk onwaarschijnlijk lijken).  Bovendien zoals je zegt heb je geen harde bewijzen dus het blijft allemaal bij een hypothese en om daarover te gaan kwibbelen heeft geen zin, hadden we toch gezegd ?

 Oh, en zit je in het kaaspromowerk ?  Doen mannen dat tegenwoordig ook ? ;-)

avatar#3992
ivo 71
Berichten: 14
Reacties: 656

#12 Geplaatst: 2008-03-17 18:39:03

@ kaaspromo: alleen die mannen die Herr Antje heten...

En zullen we het hier bij laten? Want die welles-nietes toestand komt steeds dichterbij als we het niet doen.

Groet,

Ivo

avatar#6785
Wim
Berichten: 188
Reacties: 2882

#13 Geplaatst: 2008-03-17 21:31:46

Berichtje vanavond op de ticker van de homepage:

Immogo stilgelegd
Het tribunal correctionnel in Châlon-sur-Saône heeft de klacht van de makelaarsorganisatie FNAIM tegen de Nederlandse websitebeheerder Immogo gegrond verklaard. Het vonnis: 4 maanden voorwaardelijk en € 7500 boete vermeerderd met € 2500 schadevergoeding voor de FNAIM. Het Immogo-concept (provisie betalen als een advertentie tot succes leidt) is hiermee officieel verboden. De activiteiten van Immogo staan vanaf nu stil.

Wim

avatar#3992
ivo 71
Berichten: 14
Reacties: 656

#14 Geplaatst: 2008-03-18 00:15:27

Droef voor Gregor, en hij was nog zo vol hoop. En balen voor huizenverkopers. Nu zijn ze weer overgeleverd aan die geldwolven die de prijzen almaar zo hoog houden. Want als verkoper zou ik beslist niet willen dat mijn huis voor een te hoge prijs wordt verkocht. Iemand anders wel? ;-)