Informatie






Forum Archief



In december 2012 zijn deze website en het daaraan gekoppelde forum overgegaan naar een nieuwe omgeving. Bij de overzetting is het archief van het forum niet meegegaan, maar wel behouden en via het onderwerpenoverzicht te raadplegen. Reageren op oude berichten of het posten van nieuwe berichten is niet meer mogelijk. De zoekmachine van dit forum archief functioneert wel.















Rubriekenoverzicht > Huizen kopen

Huizen kopen

Hoe om te gaan met de makelaars, notarissen, de bouwers en de Franse ambtenaren (vergunningen).

Vragen stellen kan hier niet meer; antwoorden vinden wel. Gebruik daarvoor de zoekmachine.
Niets gevonden? stel dan uw vraag op het actuele forum

 Zoek in het forum archief naar: 

Safer

Auteur Bericht

avatar#7430
Jaap38
Berichten: 1
Reacties: 4

#0 Geplaatst: 2009-09-15 14:31:56

Hoi,

Wij wonen 7 jaar in Frankrijk en zijn nu door omstandigheden gedwongen ons huis te verkopen.

Wij waren hier al een heel eind mee op weg toen de Safer zich melde. Met het idee, dat je maar beter kunt samenwerken met een overheidsinstelling, dan je er tegen verzetten en op advies van de notaris hebben wij ingestemd met de Safer samen te werken.

Nu zijn er toch wel wat vragen gerezen over de werkwijze van de Safer en wij hopen via dit forum daar antwoord op te krijgen.

Ik heb vooral behoefte inzicht in de werkwijze van de Safer te krijgen.

Wij hebben een promesse de vente getekend waarin bedrag van verkoop en einddatum van de promesse vermeld zijn.

Wij hadden zelf al een kandidaat koper voor het huis en 7,2 HA omringende grond. Deze koper wordt door de Safer uitgenodigd een promesse d'achat te tekenen Voor de overige grond zoekt de Safer een gegadigde onder de lokale bevolking die dan ook uitgenodigd zal worden een promesse d'achat te tekenen.

Echter, en nu komt een vraag van mij,:de koper wil bepaalde voorwaarden stellen aan de koop. Zo wil hij een bepaalde balk in de gagrage vervangen voor dat de overdracht plaats vindt. Normaal neem je dat op in een compromis de vente maar hoe moet dit met de promesse d'achat?

avatar#7221
Smartie
Berichten: 2
Reacties: 76

#1 Geplaatst: 2009-09-16 07:40:26

Eerste en belangrijkste reactie: Ga hiermee naar iemand die er verstand van heeft!!! (zoals bijv. Wim van Teeffelen van oa www.ondernemen-frankrijk.nl )

Tweede reactie: Laat NOOIT toekomstige eigenaren iets aan het onroerend goed of perceel veranderen voordat de Acte Autentique is getekend, maw, voordat er van eigenaar is gewisseld en de nieuwe eigenaar dus verantwoordelijk is!!!!!

Succes, Linda

avatar#3562
Wim van Teeffelen
Berichten: 8
Reacties: 409

#2 Geplaatst: 2009-09-16 09:43:46

Ik wil daar best mijn mening over geven. maar eerlijk gezegd begrijp ik de vraag niet helemaal. Jaap wil zijn Franse huis + grond verkopen. De eerste vraag is of de SAFER zich helemaal uit zichzelf meldde ofdat dat een reactie was op een compromis de vente. In dat laatste geval maakt de SAER slechts gebruik van zijn droit de préemption (voorkeursrecht). In dat geval hoeft er helemaal geen promesse de vente/achat aan te pas te komen. Maar klaarblijkelijk meldde de SAFER zich uit zichzelf in dit dossier, nog voordat een cdv is getekend met een koper. Dat hoor ik niet zo vaak.

De SAFER is een instelling ter verdediging van de boerenstand. Daartoe kunnen zij zich opstellen als wetegever, uitvoerder, rechter, koper en verkoper, allemaal in het belang van de boer. Dat is heel prettig voor boeren en heel vervelend voor 'normale' mensen, want SAFER kun je in allerlei soorten rollen tegenkomen, zodra je landbouwgrond bezit.

Er is dus een koper voor het huis +7,2 ha. Klaarblijkelijk is daar nog geen cdv voor getekend, want in het cdv kunnen allerlei wensen van de koper worden opgenomen, zoals reparaties, vervanging van een balk etc.

Begrijp ik het goed dat de promesse met de SAFER is getekend voor het geheel (dus incl huis en 7,2 ha). Dat is jammer, want Jaap heeft nu al zijn macht uit handen gegeven aan de SAFER. Die bepaalt nu wat er met Jaaps eigendommen gaat gebeuren. Een machtsspelletje dat wel vaker wordt gespeeld door de SAFER. Het was veel beter geweest een normaal cdv te tekenen met de koper, inclusief alle gewenste voorwaarden en vervolgens de SAFER te dwingen gebruik te maken van zijn droit de préemption. In dat geval zou Jaap baas zijn gebleven over zijn eigen verkoop en zou de SAFER gedwongen zijn tot acties binnen het door Jaap aangegeven kader. Nu kan hij alleen maar afwachten. SAFER kan rustig achteroverleunen totdat er een koper komt voor de rest. Wanneer is dat? Over een jaar? En wat doet de koper dan van het huis en de 7,2 ha. Gaat die daarop zitten wachten?

Hopelijk is er een einddatum genoemd in de diverse promessen. Als die datum gepasseerd is kan Jaap de regie weer overnemen van zijn eigen leven.

Wim

avatar#7430
Jaap38
Berichten: 1
Reacties: 4

#3 Geplaatst: 2009-09-16 10:53:46

Hartelijk dank voor jullie reactie.

Bij het opstellen van een antwoord op uw reactie komen zoveel details aan de orde, dat ik meende dat mijn antwoord meer geschikt is om per e-mail te worden verzonden.

avatar#7430
Jaap38
Berichten: 1
Reacties: 4

#4 Geplaatst: 2009-09-16 10:56:40

Hoi Linda,

Hartelijk dank voor je reactie.

Ik heb je raad opgevolgd en contact opgenomen met Wim

avatar#7430
Jaap38
Berichten: 1
Reacties: 4

#5 Geplaatst: 2009-09-16 20:47:54

Ook via dit forum wil ik nog reageren op de bijdrage van Wim van Teeffelen:

De Safer heeft zich inderdaad zelf gemeld in een stadium dat er nog geen compromis was getekend.

Wij hebben gegadigden voor het huis + omringende grond (7,2 HA) en gegadigden voor de overige grond.

In overleg met de notaris heb ik besloten vrijwillig op het verzoek van de Safer in te gaan; hij veronderstelde dat daardoor het minste tijd verloren zou gaan.

Het promesse de vente betreft inderdaad het gehele eigendom: huis + alle grond en in het promesse de vente is een termijn genoemd van 31 oktober als einddatum.

De punten die Wim noemt, appelleren vooral op je gevoel en vormen naar mijn idee geen argumenten tegen het samenwerken met de Safer. Omdat objectief te kunnen beoordelen zou je de twee routes ( vrijwillig meewerken met de Safer en de Safer dwingen van hun voorkeursrecht gebruik te maken) naast elkaar moeten leggen.

Vrijwillige route:

Aanvang: 1 juli

Einde 31 oktober

Als de Safer het lukt om geschikte kopers bijeen te brengen zal de overdracht vóór 31 oktober hebben plaats gevonden

Als het de Safer niet lukt om geschikte kopers bijeen te brengen, heb ik na 31 oktober de handen vrij.

Er kan dan binnen enkele dagen een compromis de vente (cdv) worden opgesteld en binnen 14 dagen een acte authentique getekend kunnen worden omdat geen melding meer aan de Safer nodig is.

De Safer dwingen gebruik te maken van hun voorkeurs recht.

In deze situatie zou er waarschijnlijk half juli een compromis de vente getekend zijn.

Vervolgens is de notaris verplicht het compromis te melden aan de Safer: de tijd voor melden en de tijd die de Safer krijgt om te beoordelen of ze van hun droit de preemption gebruik maken zijn ongeveer 2 maanden. Dus dan zitten we op half september.

De Safer zal zeker van zijn voorkeursrecht gebruik maken en dan begint de procedure zoals die bij vrijwillige medewerking is beschreven.

De Safer koopt niet zelf; ze hebben praktisch geen budget.

Om toch regelend te kunnen optreden maken ze gebruik van de promesse de vente en het promesse d'achat. In de promesse de vent zal dan weer een termijn verschijnen van minimaal 3 maanden ( denk ik)

Ze hoeven dan geen overdrachtsbelasting te betalen.

Deze route zou dus aanzienlijk langer (5 maanden) duren.

Misschien heb ik dan toch de juiste keuze gemaak.

Het nadeel van de route in samenwerking met de Safer lijkt te zijn, dat je, zoals in een cdv, geen rechtstreekse afspraken kunt maken met de aspirant koper over aanpassingen in het huis.

Daar ging ook mijn aanvankelijke vraag over: kunnen er in de situatie van promesses ook afspraken worden opgenomen, die opschortend werken voor de overdracht?

Jaap

avatar#3562
Wim van Teeffelen
Berichten: 8
Reacties: 409

#6 Geplaatst: 2009-09-17 11:30:21

Het is inderdaad een geval van 'gevoel'. Overigens is het niet zo dat als er op 1 oktober een cdv is getekend dat dan binnen 14 dagen daarna een acte authentique kan worden getekend. Er zal toch een Certificat d'Urbanisme moeten worden afgegeven door de gemeente (= 2 maanden), wellicht wil de koper een financieringsvoorbehoud (=minstens 45 dagen) en wellicht zijn er nog andere voorwaarden.

Het is absoluut niet gezegd dat de SAFER gebruik zal maken van zijn droit de préemption. Dat doen ze maar zelden, precies vanwege het punt dat ze lang niet genoeg geld hebben om alle plannen uit te voeren. Indien ze geen koper hebben, is de kans aanzienlijk dat ze het voorkeursrecht laten lopen, al weet je het nooit. Dat is overigens precies mijn punt: de SAFER is vaak onvoorspelbaar, kan plotseling ineens ergens uit de hoek komen. het is dan ook zeker niet verwerpelijk of zo om samen te werken met de SAFER.

Ik denk niet dat er sprake is van juiste of onjuiste keuze in dit geval. Dat kan pas achteraf bepaald worden. maar als de mogelijke kopers van het huis afhaken omdat ze door hen gewenste voorwaarden niet opgenomen zien in het CdV, dan is die route zeker de verkeerde keuze.

Wim

PS Natuurlijk kunnen in een promesse d'achat voorwaarden worden gesteld voor de aankoop. Dus die balk had gewoon opgenomen kunnen worden in de promesse.

avatar#7430
Jaap38
Berichten: 1
Reacties: 4

#7 Geplaatst: 2009-09-19 11:31:15

Ik heb nog een vraagt naar aanleiding van de  eerste reactie van Wim

waarbij hij de mogelijkheid noemt, dat de Safer gebruik maakt van zijn droit de préemption nadat een Compromis de Vente is getekend.

Ik zou graag willen weten, hoe de Safer in deze situatie te werk gaat er vanuit gaande, dat ze zelf geen geld hebben om het huis te kopen maar wel een kandidaat die belangstelling heeft.

Jaap

avatar#3562
Wim van Teeffelen
Berichten: 8
Reacties: 409

#8 Geplaatst: 2009-09-19 15:24:40

Als safer gebruik maakt van zijn droit de prémption dan kan de oorspronkelijke koper naar huis. uiteraard krijgt hij een eventuele aanbetaling terug. SAFER koopt dan het huis tegen dezelfde condities als die oorspronkelijk waren beschreven in het compromis de vente. SAFER kan zelf kopen of een derde naar voren schuiven.

Het komt echter vaak voor, dat SAFER na het uitoefenen van zijn droit de préemption een lager bod doet, kortom de onderhandelingen met de verkoper heropent. De verkoper hoeft daar niet op in de gaan en kan vervolgens een andere koper zoeken, die dan waarschijnlijk weer door het voorkeursrecht van SAFER zal worden getroffen. Naar mijn mening is dit een ongeoorloofde manier van machtsuitoefening door SAFER, omdat de verkoper op deze manier klem zit. Maar het komt geregeld voor. En op deze manier kan SAFER zijn prijs en zijn wil opleggen aan argeloze verkopers die onroerend goed verkopen in het agrarische domein.

Dus...samenwerken met SAFER kan een optie zijn, maar linskom of rechtsom, als de SAFER betrokken raakt in een onroerend goed transactie, dan wordt je daar als gemiddelde verkoper zelden wijzer van.

Wim