Informatie






Forum Archief



In december 2012 zijn deze website en het daaraan gekoppelde forum overgegaan naar een nieuwe omgeving. Bij de overzetting is het archief van het forum niet meegegaan, maar wel behouden en via het onderwerpenoverzicht te raadplegen. Reageren op oude berichten of het posten van nieuwe berichten is niet meer mogelijk. De zoekmachine van dit forum archief functioneert wel.















Rubriekenoverzicht > Huizen kopen

Huizen kopen

Hoe om te gaan met de makelaars, notarissen, de bouwers en de Franse ambtenaren (vergunningen).

Vragen stellen kan hier niet meer; antwoorden vinden wel. Gebruik daarvoor de zoekmachine.
Niets gevonden? stel dan uw vraag op het actuele forum

 Zoek in het forum archief naar: 

substantieel lager bod geeft problemen met de belastingdienst??

Auteur Bericht

avatar#4628
ine
Berichten: 2
Reacties: 2

#0 Geplaatst: 2009-11-24 19:26:05

Wij hebben ons oog laten vallen op een huis in Frankrijk. Het huis is van een (nederlandse) mevrouw (zij woont niet in frankrijk) die het huis heeft geërfd van haar moeder (nederlandse die wel in frankrijk woonde). Wij hebben een bod gedaan op het huis dat substantieel lager ligt dan de vraagprijs. Nu zegt onze makelaar dat het bijna onmogelijk is om het huis onder de vraagprijs te verkopen omdat de eigenaresse/erfgename de vraagprijs gebruikt heeft in haar opgave voor de successierechten als waarde voor het huis. Zou zij nu een veel lager bod accepteren dan is de kans (volgens onze makelaar) groot dat zij en wij problemen kijgen met de franse en nederlandse belastingdienst omdat men er van uit zal gaan dat er met zwart geld is bijbetaald.

Heeft iemand van jullie hier ooit van gehoord of zelfs ervaring mee??

avatar#3562
Wim van Teeffelen
Berichten: 8
Reacties: 409

#1 Geplaatst: 2009-11-24 22:45:33

Dat is inderdaad niet onmogelijk dat die problemen zullen ontstaan. de oplossing is echter simpel: ga gezamenlijk naar de notaris en leg hem deze zaak voor. De notaris zal een proces verbaal opmaken van dat gesprek en als hij de zaak vertrouwd zal hij een acte opmaken en passeren.

De notaris kan ook eigen onderzoek doen en tevens de zaak voorleggen aan de fiscus. Indien hij twijfelt kan hij het voorleggen aan het Tribunaal, die dan een definitieve beslissing neemt. Maar dan bent u al een jaar verder, of meer...

Wim

avatar#7120
Bruin
Berichten: 5
Reacties: 650

#2 Geplaatst: 2009-11-25 16:52:52

Beste Wim v. T.,

Idd. kan dat veel problemen voorkomen en/of de zaken regelen 'en douceur', maar geen enkele garantie bestaat, wanneer NL of FR ambtenaren het 'verdommen' en/of elkaars taal niet machtig zijn om internationale (belastingafspraken! sinds 1973!) gewoon op grond van acoorden uit het verleden na te komen!

Ik heb in LDF zelden probleempjes met de Franse BD. Veel meer met de die van NL en daar ben ik al sinds ruim 10 jaar weg!

Waarom deze vraag van kopers(s)?

Omdat die eigenaresse teruggekeerd is in NL en de erfgename(n) te maken heeft/hebben met een heel chapiter nl. Erfrecht. En dus gaat dan de opgegeven waarde vóór boven NL-erfrecht in LDF wél ter verstaan.

En dus per saldo moeten daar GEGADIGDE(N) NOOIT intrappen voor zowel de franse als nederlandse belastingdienst. ... Tenzij een (voorlopig) koopcontract met zoveel ontbindende voorwaarden, dat de verkoopster in dit geval 'hangt' zogezegd.

Me Bruin.

avatar#6785
Wim
Berichten: 188
Reacties: 2882

#3 Geplaatst: 2009-11-25 16:56:00

Wat ervaringen uit de praktijk: 

Het komt nogal eens voor dat Nederlanders proberen de verkoopwinst van hun Franse vakantiehuizen te drukken door een deel van de betaling zwart te laten plaatsvinden. Dit levert flinke risico’s op. Als de verkoopprijs – de fiscus wordt van de onroerendgoedtransactie op de hoogte gebracht – geen reële marktwaarde vertegenwoordigt, kunnen er akelige problemen ontstaan via naheffingen en boetes. Bovendien kan de gemeente dan gebruik maken van zijn droit de preemption, voorkeursrecht.

Een andere zaak nog: de waarde van het onroerend goed moet door de aangever van de successiebelasting zelf worden bepaald en wel op basis van de valeur vénale réelle, ofwel de werkelijke verkoopwaarde op de datum van het overlijden van de erflater. De interpretatie kan soms problemen opleveren, zodat het in dergelijke gevallen inderdaad verstandig is de mening van de plaatselijke notaris te vragen of een erkende taxateur (expert immobilier) in te schakelen. Als de opgegeven waarde ver onder de economische waarde ligt, kan de Franse fiscus zonder toelichting daarbij heel moeilijk gaan doen en boetes opleggen, vermeerderd met rente.

Wim

avatar#7120
Bruin
Berichten: 5
Reacties: 650

#4 Geplaatst: 2009-11-25 19:23:27

Jawel Wim_B,

De erflaatster woonde permanent in LDF. De erfegename in NL.

Zonder dat er van 'geld onder de tafel' sprake zou zijn heeft de internationale financiële crisis er voor gezorgd dat er inmiddels op onroerend goed in LDF en elders een flinke reeële waardedaling heeft plaats gevonden.

Bovendien hanteert de Franse fiscus het begrip van 'plus value' op een bezit van erflaatster, die misschien korter dan 10 jaar in F. woonde.

Je eigen exposé over erven in LDF geeft hier wat goede handvatten, want de erfgename heeft hoe dan ook te maken met zowel de Franse als de NL Belastingdienst. Daar staat diegene die het bezit koopt (Ine) tegen een veel lagere dan marktprijs buiten! Slechts een een beëdigd taxateur moet/kan de reeële waarde vaststellen en dus ook niet een makelaar of notaris (tenzij beëdigd).

Maar mij lijkt tov. Ine dat deze makelaar een paar 'beren op de weg' ziet die er niet hoeven te zijn. Het lijkt mij voor Ine het verstandigst dat zij een bod uitbrengt op dat huis aan de hand van een taxateur (beëdigd) waarvoor zij de fees betaalt en dan kan er onmogelijk een verhaalsrecht op de koper(s) ontstaan. Een kopende partij dient de Franse notaris te kiezen en niet de verkoper. Dus overleg over modaliteiten zoals een voorlopig koopcontract ook alleen via door kopende partij gekozen notaris/taxateur!

Bruin.

avatar#3794
H@ns
Berichten: 22
Reacties: 598

#5 Geplaatst: 2009-11-25 19:52:39

Het is natuurlijk maar de vraag wat de waarde van het huis was volgens de akte van vererving.

Het lijkt me heel sterk dat deze waarde heel hoog is, je betaalt daar immers schandalig veel belasting over.

Als jullie bod daar dan nog eens ver onder zit dan is het dus inderdaad dubbel verlies voor de verkopende partij.

Logisch zou zijn: de waarde volgens akte is laag, de vraagprijs is hoog en jullie bod ligt daar ergens tussen in.

Wat ook logisch is, is dat de makelaar liever een hoger bod ziet omdat er dan meer succes is op feitelijke verkoop. Hoe betalen jullie de makelaar? na bewezen diensten of op basis van gemaakte kosten?

Het is maar een aanname he

avatar#4648
Rob van Schijndel
Berichten: 2
Reacties: 155

#6 Geplaatst: 2009-11-25 20:16:34

Mijns inziens gewoon een poging om zo veel mogelijk te krijgen voor het huis. Niets meer, niets minder.

Jullie hoeven verder niets te vrezen, hooguit dat je geen overeenstemming bereikt over de prijs.

Zolang het niet je moeder is, is de prijs gewoon een zakelijke prijs. Profiteren van de huidige markt. Niets mis mee, voor de kopers.

Succes!

Rob van Schijndel

avatar#4645
aat
Berichten: 13
Reacties: 137

#7 Geplaatst: 2009-11-25 21:16:54

Het lijkt mij een staaltje van sluwe verkooptechniek van de makelaar die een ultieme poging doet om de prijs hoog te houden. Als de eigenaresse/erfgename de vraagprijs gebruikt heeft in haar opgave voor de successierechten als waarde voor het huis is dat haar probleem en heeft zij misschien teveel successie rechten betaald. Maar daar zal de fiscus echt niet moeilijk over doen.

Het vermeende probleem met het gedeeltelijke zwart betalen zou natuurlijk kunnen ontstaan maar dan hebben we toch gewoon de notaris die de zaak controleert?

Het is toch ook normaal als een huis onder de vraagprijs wordt verkocht en daarbij is het nu eenmaal een inzakkende huizenmarkt dus het is best aannemelijk dat een huis ver onder de vraagprijs wordt verkocht. Doe er je voordeel mee zou ik zo zeggen.

Aat

avatar#4628
ine
Berichten: 2
Reacties: 2

#8 Geplaatst: 2009-12-04 15:16:04

Allereerst: excuses voor de late reactie maar vanwege inlogproblemen kon ik pas vandaag al jullie reacties lezen en er op reageren.

Voor ale duidelijkheid: wij zijn absoluut niet van plan om met zwart geld een deel van de vraagprijs te betalen, we willen gewoon (substantieel) minder voor het huis betalen, inderdaad mede ingegeven door de huidige (en mogelijk toekomstige) ontwikkelingen op de huizenmarkt.

Als ik jullie allemaal goed begrijp :

- zal het eventueel vooral een probleem zijn voor de verkoopster, omdat de fiscus mogelijk zal denken dat ze meer (= zwart) voor het huis heeft gekregen en haar een naheffing op zal leggen.

- kunnen we problemen voorkomen als we het verhaal bij de notairs goed uileggen, onze meest onschuldige blik opzetten :) en als hij ons gelooft zal hij een proces verbaal opmaken dat er geen sprake is van zwart geld.

Wim, je schrijft dat de fiscus van iedere onroerendgoedtransactie op de hoogte wordt gebracht, krijgen zij automatisch ook zo'n proces verbaal te zien?

- Wim, nog een vraagje: wat betekent droit de preemption, wil dat zeggen dat de gemeente dan het huis koopt voor die prijs? Worden wij als kopers dan buitenspel gezet??

Overigens betalen wij de makelaar niet, dwz niet direct want zijn fee zal ongetwijfeld door de verkoper in de vraagprijs zijn verwerkt.

Tot slot: best lastig om in de huidige tijd de waarde van een pand te bepalen. Wellicht is een beëdigd taxateur een idee.

Dank tot zover voor al julie reacties!

avatar#3794
H@ns
Berichten: 22
Reacties: 598

#9 Geplaatst: 2009-12-04 19:10:10

Quote: "Overigens betalen wij de makelaar niet, dwz niet direct want zijn fee zal ongetwijfeld door de verkoper in de vraagprijs zijn verwerkt."

Wow! Dat verandert de zaak. Ik ging er vanuit dat het zinnetje "onze makelaar" in je openingspost doelde op een makelaar die voor jullie werkt.

Ik begrijp nu dat het om de makelaar van de verkopende partij gaat. Tja dan is het logisch dat het bod te laag is.

Ik zou het hele verhaal als een laag verkooptrucje beschouwen en gewoon bod gestand doen.

Er is klaarblijkelijk ruimte voor onderhandeling realiseert deze makelaar zich, vandaar de noodzaak voor dit soort smoesjes. Waarschijnlijk is de prijs die jullie geboden hebben gewoon (huidige)markt conform.

Als dat niet zo was zou de makelaar waarschijnlijk hard gelachen hebben en hebben gezegd; voor u tien anderen.

avatar#7120
Bruin
Berichten: 5
Reacties: 650

#10 Geplaatst: 2009-12-05 18:39:56

Kort gezegd;

Ben het volledig met H@ns eens.

Het is dus Ine, gewoon een bod doen. Of als je het heeel veilig wilt spelen je conformeren aan een beëdigd taxateur.

Maar ik zou Ine eerder willen aanraden om beter naar de 'technische' staat van dat object te laten kijken. Want dan snijdt het mes van 2 kanten, waar ook evt. een Franse fiscus niet omheen kan. ...

Gr. van,

Bruin.

avatar#6785
Wim
Berichten: 188
Reacties: 2882

#11 Geplaatst: 2009-12-07 15:03:45

Op de vraag over het voorkeursrecht, hieronder een passage uit de laatste druk van La Maison:

In Frankrijk bestaat nog de mogelijkheid dat na het ondertekenen van de voorovereenkomst het gemeentebestuur op de proppen komt met een besluit tot aankoop van het pand, de nogal gevreesde droit (of décision) de préemption (vrij vertaald: recht van voorkoop, voorkeursrecht.) Als de gemeente ‘in het algemeen belang’ wil kopen en dezelfde prijs wil betalen als de vraagprijs of de overeengekomen prijs zoals die is opgenomen in het compromis de vente, is er niets tegen te doen. Theoretisch is het mogelijk een procedure te voeren als de motieven niet overtuigend zijn. Bij het opmaken van het  koopcontract zijn dergelijke ‘bedreigingen’ (le droit de préemption urbaine) standaard opgenomen in de opschortende voorwaarden. Bij landbouwgrond kan een voorkeursrecht ook nog worden uitgeoefend door de huidige pachter en de soms gevreesde grondbank SAFER.

Wim