Informatie






Forum Archief



In december 2012 zijn deze website en het daaraan gekoppelde forum overgegaan naar een nieuwe omgeving. Bij de overzetting is het archief van het forum niet meegegaan, maar wel behouden en via het onderwerpenoverzicht te raadplegen. Reageren op oude berichten of het posten van nieuwe berichten is niet meer mogelijk. De zoekmachine van dit forum archief functioneert wel.















Rubriekenoverzicht > Juridische zaken

Juridische zaken

Wie in Frankrijk onroerend goed koopt of (ver)bouwt, krijgt met notarissen te maken. Of soms ook met deurwaarders en advocaten.

Vragen stellen kan hier niet meer; antwoorden vinden wel. Gebruik daarvoor de zoekmachine.
Niets gevonden? stel dan uw vraag op het actuele forum

 Zoek in het forum archief naar: 

wie betaalt fosse septique

Auteur Bericht

avatar#7977
woodyheike
Berichten: 2
Reacties: 34

#0 Geplaatst: 2010-05-09 20:23:00

Wij hebben een koopcontract getekend voor de aankoop van een huis in de dordogne. Nu blijkt dat het SPANC reeds een kontrole heeft gedaan van de fosse septique en deze heeft afgekeurd. In ons kontrakt staat dat de fosse in goede en werkende staat is en er is nergens sprake van die kontrole van het SPANC.

Mijn vraag is nu, wie moet er instaan voor de kosten van het in regel stellen van de fosse septique? Zijn dat de huidige eigenaars of draaien wij voor die kosten op?

Mvg,

woodyheike

avatar#6785
Wim
Berichten: 188
Reacties: 2882

#1 Geplaatst: 2010-05-10 10:15:16

Hetgeen in het compromis de vente staat over de conditie van de fosse klopt dus niet met de werkelijkheid. Dat moet uiteraard aanleiding zijn om daarover te spreken of te onderhandelen: of de huidige eigenaar neemt de herstelkosten voor zijn rekening, of de eigenaar laat iets van de aankoopprijs van het huis zakken. Lijkt me de normaalste zaak van de wereld. Overleg hierover ook nog met de notaris.

Wim

avatar#7977
woodyheike
Berichten: 2
Reacties: 34

#2 Geplaatst: 2010-05-10 14:07:47

Bedankt alvast voor uw antwoord.

Wil hier toch even verduidelijken in welke situatie we zitten.

Het huis(eigenlijk 2 grote aan elkaar gebouwde huizen) is 10 jaar geleden een tankstation geweest(nog vele andere dingen ook,oorspronkelijk een treinstation). 5 jaar geleden hebben de huidige eigenaars het gekocht en sinds 3 jaar staat het terug te koop. Bij het bezichtigen vroeg ik naar de attesten van het ontgassen van de 3 tanks in de grond, die had ze niet en wist niet dat dit nodig was, maar ze ging dit regelen. Ook is er een grote chaudiere aanwezig, die volgens haar perfect werkt, maar aangezien er geen gastank meer ter plaatse staat , niet gekontroleerd kan worden. Bij het ondertekenen van de koopovereenkomst bij de notaris hebben we daar melding van gemaakt en de notaris heeft dit in de overeenkomst opgenomen. Nu 6 weken na ondertekenen van de overeenkomst, komt er eindelijk schot in de zaak, aangezien zij zelf een ander huis zou willen kopen en ook een overeenkomst heeft ondertekent. Het ontgassen en de attesten ervoor kosten haar 5000 €, waar ze dus echt niet gelukkig mee is aangezien ze zelf het nagelaten had dit te eisen bij haar aankoop in de tijd. Voor de chaudiere wordt 15 000 € opzij gehouden, voor indien die toch niet zou werken.

Nu wil het toeval, dat waar we nu wonen, onze buur zijn ex schoonmoeder in dat huis heeft gewoond tot 3 jaar geleden( de wereld is toch klein). Die wist ons te zeggen, dat ze veel problemen heeft gehad met de fosse septique. Daardoor zijn we navraag gaan doen bij de gemeente die ons doorstuurde naar SPANC. Die wist aan de telefoon wel al te zeggen, dat de fosse afgekeurd is. Woensdag hebben we een afspraak met die kontroleur hiervoor.

Vandaar mijn vraag reeds, over wie opdraait voor de kosten, om toch al sterker in mijn schoenen te staan. want de eigenaars zullen me graag zien komen, nu ik ook nog over die fosse begin, die volgens hen perfect werkt, goed wetende dat deze is afgekeurd.

Er is dus een koopsom vastgelegd via notaris, min de reeds vermelde kosten. Nu de notaris heeft nu ook zoiets, met wat gaan jullie vervolgens nog afkomen en zou graag hebben dat alles geregeld is, zodat hij de akte kan beginnen opstellen, die eind juni zou getekend worden. Door deze leugens van de eigenaars, zouden we wel nog zonder kosten onder deze koopovereenkomst kunnen komen, maar dit willen we niet.

Vandaar mijn hoop hier een juist antwoord te kunnen krijgen hoe dit wettelijk zit, aangezien we van verschillende mensen tegengestelde meningen horen.

Met vriendelijke groeten,

Woodyheike

avatar#5110
Robert du Moulin
Berichten: 76
Reacties: 1325

#3 Geplaatst: 2010-05-10 18:01:29

Woodyheike,

Dat die notaris het liefste zo soepel mogelijke verlopende transacties ziet passeren kan ik me voorstellen. Maar hij zit er ook voor de wat moeilijkere zaken, dus daar zou ik me niet druk om maken. Dat is z'n vak, en wordt hij goed voor betaald. Daarvoor is wat je nu aan toelichting verstrekt te ernstig.

Een verkopende partij is meestal gevrijwaard voor verborgen gebreken door een zg. clause d'exonération des vices cachés. Over de koopacte valt overigens hier op de site meer te lezen. Maar wanneer de SPANC controle heeft plaatsgevonden vóór de ondertekening van de promesse of compromis de vente, en het rapport ook voor die tijd bij de huidige eigenaar is binnengekomen, dan zal die toch moeilijk vol kunnen houden dat hij geheel onkundig is van die gebreken. Die zijn in dat geval verre van verborgen ook al bevinden zij zich ondergronds. Vanaf 1 januari 2013 zijn alle verkopers verplicht een dergelijke rapportage te overleggen. Op dit moment zijn er nog aanzienlijke verschillen tussen regio's voor wat betreft het in kaart brengen per gemeente van de bestaande situatie, en daarop voortbordurende acties. Hoeveel kan dat gaan kosten. Soms zijn een aantal kleinere ingrepen voldoende, en kost het een paar duizend euro. Soms moet alles volledig op de schop, en heb ik al gehoord van offertes van rond de achttienduizend euro. Aan de hand van het SPANC rapport zou een deskundige daar een schatting van moeten kunnen maken. Wie gaat dat betalen? Op internet ben ik diverse voorbeelden tegengekomen waar de notaris een deel van de koopsom opzij zet ter financiering van het op orde brengen van de fosse septique, maar ik heb de indruk dat hier nog lang geen éénduidige rechtspraktijk is. Maar één ding is in ieder geval duidelijk: hier is belangrijke informatie verzwegen, en dat is kwalijk. Want zou je dit geweten hebben, dan zou je bod er anders uit hebben gezien. Meteen de telefoon pakken en makelaar en notaris in kennis stellen wat hier aan de hand is, zoals Wim ook al voorstelde.

En waar ik me ook zorgen over begin te maken is dat wanneer hier zelfs bij een officiële instantie bekend zijnde en opvraagbare informatie verzwegen wordt, wat er misschien nog verder aan addertjes onder het gras schuilen. Giftige addertjes. De voorgeschiedenis van het pand is namelijk wat gevoelig: treinstation, tankstation. Benzine, tolueen, benzeen, olieresten, accuzuur in de bodem?  Bodemsanering gaat zelfs de financiële spankracht van lokale en regionale overheden te boven,  en particuliere eigenaren (in spé) met een vermogenspositie als Bill Gates bewegen zich op een geheel ander segment van de onroerendgoed markt. Ik ben geen jurist die hier even een pasklare tekst uit de mouw kan schudden voor een handige clausule in het koopkontrakt om een dergelijk risico af te dekken, maar enige voorzichtigheid lijkt me wel op zijn plaats.

Rob van der Meulen

avatar#7977
woodyheike
Berichten: 2
Reacties: 34

#4 Geplaatst: 2010-05-10 18:57:14

Rob,

eerst en vooral bedankt reeds voor uw reactie.

Notaris en makelaar zijn reeds op de hoogte, maar willen het dossier van SPANC eerst inkijken, wat begrijpelijk is. Daar hebben we dus woensdag die afspraak voor.

Zelf heb ik inderdaad wel schrik voor de nog spreekwoordelijke addertjes onder het gras, zoals olie en andere stoffen in de grond. In belgie weet ik dat men een bodemattest nodig heeft om te zien of de bodem verontreinigd is of niet. Jammer genoeg is dit in Frankrijk nog niet het geval, tenzij ik verkeerd ingelicht ben. Wat ik wel weet, is dat de huizen op een top van een heuvel staan op rotsgrond, dus veel aarde is er niet om in te dringen. Dit stelt me enigzins gerust, maar toch, ik ben geen expert ter zake. Woensdag zal ik daar dus hopelijk meer over weten. Indien ook dit het geval zou zijn, denk ik toch van de koop af te zien, ondanks de vele mogelijkheden die de huizen bieden. Het kostenkaartje dat er tegenover staat als er wel stoffen in de bodem zitten, gaat onze portefeuille ver te boven, zoals ook aangehaald door u.

Voor al de rest maak ik me geen zorgen, is allemaal grondig gechekt en hetgeen toch niet zo best zou kunnen zijn, wordt zowiezo toch vervangen, zoals elektriciteit, sanitair enz. Het gebouw is in perfecte staat, geen scheuren of verzakkingen, het dak is in 2000 volledig vernieuwd. Al de andere attesten zijn volledig in orde zonder enige opmerkingen. Het speelt zich dus allemaal buiten af, rond de gebouwen. Dus kunnen er nog verdere addertjes zitten of lijken uit de kast vallen?

Mvg,

Woodyheike

avatar#4115
Taciturne
Berichten: 62
Reacties: 2190

#5 Geplaatst: 2010-05-10 23:21:24

Rob slaat de spijker op zijn kop wat betreft vermoedens van bodemvervuiling.

De bodem onder en rondom tankstations en zeker de wat oudere is altijd vervuild, denk aan benzine en diesel (met name superbenzine bevatte vroeger veel lood). Vloeistofdichte vloeren bij tankstations zijn van de laatste jaren, vroegel trok wat niet verdampte gewoon de grond in. En wie weet, PAK's vanuit de tijd dat treinen nog met kolen gestookt werden.

Dat hoeft allemaal niet zo rampzalig te zijn maar ik zou er zeker geen moestuin aanleggen zonder wetenschap dat de grond niet (teveel) vervuild is.

Steven

avatar#5110
Robert du Moulin
Berichten: 76
Reacties: 1325

#6 Geplaatst: 2010-05-11 08:24:47

Woodyheike,

Nog een wat vertraagde reactie op je laatste bericht, nu van juristerij naar techniek. Je schreef dat de huizen op een heuvel staan, op rotsachtige grond, en "veel aarde om in te dringen is er niet". Ik vraag me af of dit nog gevolgen heeft voor de aanleg van een nieuwe fosse septique, waarvoor immers ook een goed uitvloeiveld moet worden aangelegd. En soms is er bij harde rotsgrond springstof nodig om een kuil te kunnen maken voor de fosse zelf.

Rob van der Meulen

avatar#7977
woodyheike
Berichten: 2
Reacties: 34

#7 Geplaatst: 2010-05-11 09:07:09

Rob,

inderdaad, die vraag heb ik me ook reeds gesteld. Voor het uitvloeiveld heeft men een deel verhoogd, zoals het moet, maar misschien wel te klein(misschien een van de redenen dat hij afgekeurd is??) . Er is ook een fosse aanwezig, dus de kuil is er ook reeds dan he.  Aangezien de fosse septique toutes eaux de nieuwe norm is in Frankrijk, maar zeker niet conform de nieuwe norm van europa, willen wij ons toch reeds met de europese norm in orde brengen. Dus een micro station (particulier waterzuiveringsinstallatie) plaatsen. Dat daar de nodige problemen bij zullen komen om die in de grond te krijgen, heb ik inderdaad ook begrepen, dynamiet en dergelijke, maar das dan maar zo. Dan heb ik binnen een paar jaar niet nog een kost als hun euro valt dat ze aan die normen moeten gaan voldoen. Zo heb ik ook geen uitvloeiveld meer nodig en kan dat lelijk stuk opgehoogd grond, terug vlak gemaakt worden.

Mvg,

Woodyheike

avatar#7977
woodyheike
Berichten: 2
Reacties: 34

#8 Geplaatst: 2010-05-11 09:13:51

Steven,

bedankt voor de goede raad. Het stuk waar de tanks zitten en de pomp heeft gestaan, is volledig geasfalteerd en ligt aan de voorkant van het huis. Dit stuk blijft parking voor de latere gites die er komen. Daar een moestuin aanleggen was ik dus zeker niet van plan, hehe. Maar tot hoe ver dringt dit door? Zal in ieder geval bodemstaaltjes nemen van de plaats waar een moestuin zou moeten komen en laten onderzoeken.

Mvg,

Woodyheike

avatar#7977
woodyheike
Berichten: 2
Reacties: 34

#9 Geplaatst: 2010-05-12 19:55:00

Even updaten na onze afspraak met het SPANC. De fosse is dus totaal niet in orde, kostenraming 15 000 €. Deze kosten zijn normaal voor de kopers, indien dit natuurlijk op voorhand geweten is, dat die niet in orde is, of als die kontrole nog niet gedaan is.

In ons geval was in de compromis aangegeven dat die in orde was, terwijl de kontrole reeds in 2008 uitgevoerd is en duidelijk was aangegeven dat die niet in orde was.

Notaris op de hoogte gebracht en dossier erover aan hem gegeven. Hij gaat nu de nodige stappen regelen. Er moet dus opnieuw onderhandeld worden of ze de kosten op haar neemt of niet en dat bedrag dus in mindering van de koopsom gebracht wordt, of dat ons lening moet herzien worden. Hij sprak ook over valscheid in geschriften enz.

Nog een tip voor mensen die juridisch of ander advies willen, er bestaat een dienst die gratis advies geeft, waar ook leningen en dergelijke kan gevraagd worden. Namelijk http://www.adil24.org/

Mvg,

Woodyheike

avatar#6785
Wim
Berichten: 188
Reacties: 2882

#10 Geplaatst: 2010-05-13 08:49:29

Dat nummer 24 (Dordogne) in het e-mailadres moet men dus wijzigingen in het nummer van je eigen departement.....

Wim