Informatie






Forum Archief



In december 2012 zijn deze website en het daaraan gekoppelde forum overgegaan naar een nieuwe omgeving. Bij de overzetting is het archief van het forum niet meegegaan, maar wel behouden en via het onderwerpenoverzicht te raadplegen. Reageren op oude berichten of het posten van nieuwe berichten is niet meer mogelijk. De zoekmachine van dit forum archief functioneert wel.















Rubriekenoverzicht > Juridische zaken

Juridische zaken

Wie in Frankrijk onroerend goed koopt of (ver)bouwt, krijgt met notarissen te maken. Of soms ook met deurwaarders en advocaten.

Vragen stellen kan hier niet meer; antwoorden vinden wel. Gebruik daarvoor de zoekmachine.
Niets gevonden? stel dan uw vraag op het actuele forum

 Zoek in het forum archief naar: 

Ontbinden Compromis de Vente door verkoper

Auteur Bericht

avatar#7312
Big Fish
Berichten: 7
Reacties: 3

#0 Geplaatst: 2012-10-17 13:51:10

Hallo,

Ik heb een compromis de vente gesloten voor de verkoop van een deel van mijn terrein. Eind decembermoeten we de echte overdracht tekenen. De kopers ontpoppen zich echter sinds de ondertekening van het CdV, als vervelende mensen die afspraken niet nakomen. Eigenlijk heb ik ze liever niet als buur en dat is me wel wat geld waard ook. Een boete vind ik dus geen probleem. Is het mogelijk als verkoper de CdV nog te ontbinden en hoe hoog is dan de boete?

MVG 

avatar#7837
sarazac
Berichten: 2
Reacties: 147

#1 Geplaatst: 2012-10-18 22:11:36

Standaard 10% tenzij er een afwijkend bedrag of percentage in de Compromis staat.

avatar#7683
bosbess
Berichten: 50
Reacties: 648

#2 Geplaatst: 2012-10-19 08:10:42

Dag Herman, het antwoord van Sarazac is op zich juist, maar geldt alleen als je nog onder het CdeV uit kunt. En dat kan je als verkoper niet. De koper kan er nog wel onderuit, maar alleen op een beperkt aantal gronden, genoemd in het CdeV. Hij betaalt dan die 10%. Als verkoper zit je er echter onvoorwaardelijk aan vast, tenzij er ook voor jou een ontsnappingsclausule in het CdeV staat. Googel eens op Annulation du compromis de vente.

Als je niet voor één gat bent te vangen, zijn er misschien toch nog wel een paar mazen in het net. Heeft je partner misschien niet meegetekend, terwijl dat wel verplicht was? Je schrijft dat de koper iemand is die afspraken niet nakomt. Zijn dat misschien afspraken die in het compromis worden genoemd of die daar direct verband mee houden? Kun je die afspraken op een andere manier bewijzen? In die gevallen zou je er misschien zelfs zonder een boete van af kunnen komen. Ik geef je niet veel kans, maar het is het overdenken waard.

Tenslotte kan je ook nog gewoon weigeren om mee te werken aan de overdracht. Maar dat kan een hele berg problemen opleveren, plus een enorme schadevergoedingseis, bv in het geval dat de koper al een huis heeft laten ontwerpen, aangepast aan het terrein, misschien al bouwmaterialen heeft besteld enzovoort. Als je daar dus toe zou besluiten, zou ik dat zo spoedig mogelijk aangetekend laten weten. Wie weet legt de koper er zich bij neer, want wie wil er nou een hoop gedonder als hij een nieuw huis gaat bouwen? 

Als laatste kan ik je nog aanbevelen om een advies te vragen aan je notaris of een gespecialiseerde advocaat. Die kennen het klappen van de zweep en alle trucjes. Veel wijsheid en sterkte gewenst en laat nog eens weten hoe het is afgelopen.

avatar#6687
Mireille Bosscher
Berichten: 4
Reacties: 26

#3 Geplaatst: 2012-10-19 09:55:03

Beste Herman,

Als verkoper kun je wel degelijk van een getekend compromis de vente af. Er zal echter in veel gevallen een boete tegenover staan, 5% of 10% van de koopsom.

Daar waar een koper gebruik kan maken van de 7 dagen bedenktijd, waarbinnen hij zonder meer van de koop af kan heb je die mogelijkheid niet als verkoper.

De boete ben je enkel verschuldigd indien de koop voor wat betreft het overige door kan gaan, met andere woorden dat de opschortende voorwaarden, conditions suspensives, zijn vervuld. (denk aan de financiering aan de kant van koper die rond is, het voorkeursrecht wordt niet uitgeoefend en dergelijke). Immers, indien die voorwaarden niet zijn vervuld gaat de overdracht sowieso niet door en ben je de boete ook niet verschuldigd.

Groet,

Mireille Bosscher

avatar#7683
bosbess
Berichten: 50
Reacties: 648

#4 Geplaatst: 2012-10-19 12:10:31

Bij het advies van een frans-recht jurist en kandidaat-notaris valt mijn bijdrage uiteraard in het niet. Ik had mijn "wijsheid" slechts van franse websites, waar dezelfde vragen werden gesteld en beantwoord door "deskundigen". Sorry dus, Herman, en veel succes. Hopelijk vind je een betere koper.

avatar#6785
Wim
Berichten: 188
Reacties: 2882

#5 Geplaatst: 2012-10-19 18:53:06

....'wijsheid' van Franse websites....

Lieve mevrouw, het staat tot in details op uw eigen website vermeld.

Wim

avatar#7683
bosbess
Berichten: 50
Reacties: 648

#6 Geplaatst: 2012-10-20 09:00:25

Goedemorgen, schat van een meneer, ik trek het boetekleed aan: in plaats van Annulation enz. te googelen had ik net zo goed Ontbinden enz. kunnen intypen. Dan was ik automatisch op "mijn eigen", zoals je weet door mij zeer gewaardeerde website terechtgekomen.

Nu weer terzake: bij nader inzien begrijp ik toch niet helemaal waar Mireille Bosscher het vandaan haalt, dat de verkoper tegen betaling van een boete nog onder het compromis de vente uit kan. Het compromis de vente is een schriftelijke overeenkomst waabij de verkoper zich verplicht om te verkopen en de koper zich verplicht om te kopen. In deze overeenkomst kunnen ontbindende voorwaarden worden opgenomen, meestal alleen ten behoeve van de koper (bv het al dan niet verkrijgen van voldoende financiële middelen of de al dan niet slechte resultaten van een technische keuring). Maar afgezien daarvan is er naar mijn mening niets dat een eenzijdige verbreking van de overeenkomst rechtvaardigt, behalve wanprestatie van de tegenpartij.

Als ik in een winkel een koelkast bestel en we tekenen beiden de overeenkomst, kan de verkoper me toch ook niet de volgende dag meedelen, dat hij me maar een vervelend mens vindt, dat hij me 10% van de koopprijs geeft en dat ik maar een ander zo gek moet zien te krijgen? Of stel je voor dat ik op een hete dag dorstig een café binnenstap en een glas bier bestel. De barkeeper tapt het, zet het voor me neer en net als ik het aan mijn lippen wil zetten, neemt hij het terug met de woorden: "Uw smoelwerk staat me niet aan, hier heeft u 0,30 cent, misschien wil mijn collega aan de overkant u bedienen."

Zou Mireille Bosscher misschien nog even kunnen uitleggen waarom dat in de onroerend-goedwereld anders werkt en waarop dat berust?

avatar#6687
Mireille Bosscher
Berichten: 4
Reacties: 26

#7 Geplaatst: 2012-10-20 18:07:44

met alle plezier.

Koper en verkoper zijn in het voorbeeld van Herman verplichtingen aangegaan.

Verkoper wil na het tekenen van het compromis van de koop af.

Indien koper per sé nakoming vordert (hetgeen de vraag is bij de aankoop van "slechts" een gedeelte van een terrein gelet op de waarde hiervan en de inmiddels verstoorde verhoudingen), staat de gang naar de rechter open. Daar kan Herman als verweer voeren dat de kopers op hun beurt hun afspraken niet nakomen.

In mijn eerdere reactie nam ik alvast een voorschot op deze uitkomst.

Mireille Bosscher

avatar#7683
bosbess
Berichten: 50
Reacties: 648

#8 Geplaatst: 2012-10-21 07:05:37

Als dit het niveau is van je juridische adviezen, Mireille, dan ken ik er nog wel een paar:

Vraag: Mag ik in Frankrijk een huis bouwen zonder vergunning?

Antwoord: Nee.

Antwoord frans-recht jurist en kandidaat-notaris MB: Dat mag je wel degelijk. Je bouwt gewoon je huis en als het er eenmaal staat, doen ze toch niets. En mochten ze toch naar de rechter stappen, dan zeg je gewoon dat de gemeente zich ook niet aan de afspraken hield.

Rechter: Welke afspraken?

Betrokkene: Ik had een afspraak met de burgemeester, maar toen ik op het gemeentehuis kwam, was hij er niet!

Rechter: Tja, dan heeft u gelijk. Veel geluk in uw nieuwe huis.

Met andere woorden, Herman, als verkoper kan je in pricipe niet onder een getekend compromis de vente uit. Zie verder mijn antwoord hierboven. En nogmaals sterkte en succes ermee.

avatar#6277
Paulsax
Berichten: 22
Reacties: 100

#9 Geplaatst: 2012-10-21 14:00:19

Tja Herman,

Ik zou me toch liever laten adviseren door Mireille ........:-) gelet op de hier gegeven antwoorden.

Paul

avatar#7683
bosbess
Berichten: 50
Reacties: 648

#10 Geplaatst: 2012-10-21 16:40:19

Oplettende lezertjes hadden inmiddels wel begrepen dat de uiteindelijke antwoorden van Mireille en mij elkaar niet zo veel ontlopen. De benadering was iets anders. Ondertussen hebben wij tweeën hierover met elkaar gecorrespondeerd en op verzoek van Mireille geef ik hierbij nogmaals een reactie.

Zoals ik Mireille ook al heb meegedeeld stel ik in professionele antwoorden de grootst mogelijke zorgvuldigheid op prijs. Ik vond dat ze die niet helemaal betrachtte, maar het was ook weer niet zó verschrikkelijk dat ik daarvoor zó cynisch uit m'n slof moest schieten als ik in m'n laatste reactie deed. Ze bedoelde gewoon Herman een uitweg te bieden, net als ik trouwens had gedaan.

De verhaaltjes van de koelkast en het glas bier waren helemáál niet cynisch bedoeld, maar dienden slechts als een beetje komische voorbeelden, toen ik nog dacht dat ik juridisch misschien iets had gemist. Maar mijn huis zonder vergunning was wel degelijk cynisch bedoeld en daarvoor bied ik Mireille hierbij mijn welgemeende excuses aan.

Mireille Bosscher is een juriste met jarenlange ervaring en onze Wim heeft haar niet voor niets gevraagd om in het forum af en toe haar professionele licht over vragen en problemen te laten schijnen. Ik wens haar het beste en veel succes in haar werk.

Dag Mireille, tot de volgende keer.

avatar#10364
les vieilles tantes
Berichten: 7
Reacties: 51

#11 Geplaatst: 2012-10-21 19:57:22

Wordt het niet eens tijd dat die bosbess opzout van het forum ?
Dan wordt het ook weer leuk voor anderen om te reageren.
Nog erger dan Bruintje meent ze overal verstand van te hebben en ze sleurt het gewoon van Internet met google als haar grootste steun.
IK ben door de bosbesserietis indertijd verdwenen, en vele zijn met mij dezelfde mening toegedaan.
Wim zanikte wel op mijn te lange teksten, met bosbess kan die schijnbaar goed door de bocht met al haar klinkklare onzin.


Cees, voor heen Cees, en altijd al Cees.

avatar#3509
Christian-le-Bricoleur
Berichten: 151
Reacties: 2902

#12 Geplaatst: 2012-10-21 21:00:49

Cees,

even off-topic: leuk hier weer iets van je te horen!

Ter zake: Bosbess met Bruintje vergelijken vind ik een beetje sterk. Ik zie er toch een verschil. Bosbess excuseert zich tenminste als zij het mis heeft , en zij laat zich corrigeren.

Christian

avatar#10225
Jaap Pijpe
Berichten: 0
Reacties: 61

#13 Geplaatst: 2012-10-21 21:25:12

Nog duidelijker reagerend zou ik zeggen, wat doe je hier nog, Cees.

Je zou toch wegblijven? Doe dat dan ook.

avatar#3562
Wim van Teeffelen
Berichten: 8
Reacties: 409

#14 Geplaatst: 2012-10-22 16:10:46

Veel reacties en links en rechts raakt de discussie off-topic. 

Misschein kan ik toch nog een steentje bijdragen: In Frankrijk (anders dan in Nederland) is de clause pénale in een compromis de vente (cdv) niet een ontbindingsclausule die in werking treedt als een van beide partijeen het cdv niet wil tekenen.

Natuurlijk moet de verkoper eerst zorgvuldig nagaan of er misschein opschortende of ontbindende voorwaarden zijn opgenomen in het cdv, waarop hij zich kan beroepen om van de koop af te zien.

Als dat niet het geval is MOET de verkoper de acte authentique tekenen. Doet hij dat niet dat leidt de koper schade (materieel, immaterieel, tijd, emoties). In het cdv is door partijen overeengekomen dat die schade op 10% van de koopsom wordt vastgesteld, ongeacht de hoogte van de daadwerkelijke schade. Indien dat aan de orde is, is de betaling van die 10% dus een genoegdoening voor geleden schade, maar niet een ontbinding van het koopcontract! 

Na het betalen van de boete kan de koper dus nog steeds levering van het onroerend goed eisen, desnoods met beroep op het Tribunale. Er is veel jurisprudentie op dit gebied in Frankrijk en de koper maakt dan ook een goede kans om een dergelijke zaak te winnen. Hij betaalt dan de overeengekomen koopsom, maar mag de ontvangen boete houden. Indien een verkoper weigert om de acte authentique te tekenen kan dat er dus toe leiden dat de koper hem alsnog dwint om te tekenen, waarbij hij uiteindelijk slechts 90% van de overeengekomen prijs ontvangt (en daar moeten dan nog procedure- en advokaatskosten vanaf). Uiteraard is het ook mogelijk dat de koper na ontvangst van de 10% boete verder afzien van procedures en vrijwillig de koop ontbindt.

Wim

avatar#7683
bosbess
Berichten: 50
Reacties: 648

#15 Geplaatst: 2012-10-23 07:29:28

Dat is weer heel helder, Wim, en het werpt zeker een nieuw licht op de zaak. Toch roept het nog een paar vragen op:

1. Uit de vraag van Herman blijkt dat in zijn geval het Compromis de Vente géén percentage noemt. Betekent dat dat hij, als hij de overdracht zou tegenwerken, aansprakelijk zou kunnen worden voor alle materiële schade die de koper daardoor eventueel lijdt?

2. Als de koper zich niet aan bepaalde afspraken houdt die in het CdeV zijn opgenomen of niet aan andere (bewijsbare) afspraken die daar direct verband mee houden, mag ik toch aannemen dat dit, afhankelijk van de omstandigheden, een grond tot ontbinding van de overeenkomst zou kunnen opleveren?

avatar#7837
sarazac
Berichten: 2
Reacties: 147

#16 Geplaatst: 2012-10-23 09:59:27

Wim, Als een etudiant-huurder met een contract voor 5 maanden vanaf 1 october, de huur opzegt op 9 october tot wanneer moet hij dan huur betalen, tot 31 october of tot 30 november ?

Persoonlijk denk ik het laatste maar de (engelse) huurder denkt er anders over.

Robert.

avatar#7837
sarazac
Berichten: 2
Reacties: 147

#17 Geplaatst: 2012-10-25 20:26:31

Als iemand anders hier gefundeerd iets over kan zeggen mag het ook hoor !

avatar#6277
Paulsax
Berichten: 22
Reacties: 100

#18 Geplaatst: 2012-10-25 22:44:20

Robert,

je moet van je vraag even een nieuw onderwerp aanmaken. Nu staat het onderaan het onderwerp over "ontbinden  Cdv".

paul