Informatie






Forum Archief



In december 2012 zijn deze website en het daaraan gekoppelde forum overgegaan naar een nieuwe omgeving. Bij de overzetting is het archief van het forum niet meegegaan, maar wel behouden en via het onderwerpenoverzicht te raadplegen. Reageren op oude berichten of het posten van nieuwe berichten is niet meer mogelijk. De zoekmachine van dit forum archief functioneert wel.















Rubriekenoverzicht > Juridische zaken

Juridische zaken

Wie in Frankrijk onroerend goed koopt of (ver)bouwt, krijgt met notarissen te maken. Of soms ook met deurwaarders en advocaten.

Vragen stellen kan hier niet meer; antwoorden vinden wel. Gebruik daarvoor de zoekmachine.
Niets gevonden? stel dan uw vraag op het actuele forum

 Zoek in het forum archief naar: 

Ontbinden compromis de vente door koper

Auteur Bericht

avatar#10448
Jacqui
Berichten: 1
Reacties: 2

#0 Geplaatst: 2012-12-02 22:21:17

Wij hebben een huis in Zuid-Frankrijk. Dit staat te koop. Enige tijd geleden was een een belangstellende, we zijn het eens geworden over de verkoopprijs, comp[romis de vente is ondertekend, bedenktijd geweest, koper heeft zijn hypotheek rond gekregen, kortom: alles was in orde, althans zo leek het. Van mijn notaris kreeg ik bericht dat de overdracht op 15 november jl. zou zijn. Op 14 november echter kreeg ik bericht van de makelaar dat de koper van de koop afzag. Onbegrijpelijk op zo'n laat moment. Ik heb bij mijn makelaar geïnformeerd naar de reden en die was als volgt: koper wil het huis verbouwen, van de gemeente krijgt hij vergunning, hij moet ook vergunning hebben van de copropriété, deze vergadert 1x per jaar augustus of september (assemblée générale) en koper wenst niet te wachten op de volgende vergadering. Dit zou volgens onze makelaar reden zijn om de contracten niet te tekenen.

Mij werd verteld dat de koper een boete van 10% van de verkoopprijs moet betalen. Donderdag jl. (29 november) echter ontving ik bericht dat hij dat helemaal niet hoeft. Koper kan niet gedwongen worden het huis af te nemen, maar hoeft ook geen 10% boete te betalen. Om dit af te dwingen zouden wij naar de rechter moeten.

Als je zomaar onder een compromis de vente uitkomt, wat is dan het nut daarvan? Dan kun je toch van alles "voorlopig" kopen.

 

Wat is hiervan waar? Weet iemand hier iets van zonder dat ik direct een gespecialiseerde advocaat in de arm moet nemen?

Dank alvast voor uw reacties,

Jacqui

 

avatar#2974
dit
Berichten: 25
Reacties: 602

#1 Geplaatst: 2012-12-03 16:51:08

De rechten-en-plichten van koper en verkoper verschillen nogal. Zie deze tekst. De 10 % is wel degelijk invorderbaar, maar mogelijk zul je bij de rechtbank e.e.a. moeten deponeren voordat het bedrag naar jou overgemaakt mag worden door de notaris. Beetje vreemde gang van zaken, de koper had deze vergadering toch als ontbindende voorwaarde kunnen opnemen? Makelaar en notaire zullen hem daar vast op gewezen hebben.

La promesse de vente 

 

Dans la promesse de vente (appelée aussi "promesse unilatérale de vente"), le propriétaire s'engage auprès du candidat acheteur (nommé bénéficiaire) à lui vendre son bien à un prix déterminé. Il lui donne ainsi en exclusivité une "option" pour un temps limité (généralement deux à trois mois).

Durant cette période, il lui est interdit de renoncer à la vente ou de proposer le bien à un autre acquéreur. Le candidat acheteur bénéficie, lui, de la promesse pour décider s'il souhaite acheter ou non. Un avantage incontestable ! 
En contrepartie, il verse au vendeur une indemnité d'immobilisation en principe égale à 10 % du prix de vente. 
S'il se décide à acquérir, cette indemnité s'imputera sur la somme à régler. Mais s'il renonce à acheter ou s'il ne manifeste pas son acceptation dans le délai d'option, l'indemnité restera acquise au propriétaire à titre de dédommagement.

avatar#7683
bosbess
Berichten: 50
Reacties: 648

#2 Geplaatst: 2012-12-04 07:08:09

Dag Jacqui, op deze site staat hier het een en ander te lezen over het compromis de vente. Je ziet dat een compromis de vente in principe bindend is voor beide partijen (anders dan een promesse de vente die alleen de verkoper bindt). Maar die gebondenheid is wel afhankelijk van de eventuele voorwaarden in de overeenkomst. Als aan alle voorwaarden is voldaan, kan de koper niet meer terug. Een eventuele schadevergoeding staat óf in de overeenkomst vermeld óf wordt door de rechter bepaald. 

Van belang is dus om te weten welke voorwaarden er in staan, die de koper eventueel van zijn verplichtingen zouden kunnen ontslaan en of die allemaal zijn vervuld. Als er geen boetebeding in het compromis wordt vermeld van een bepaald percentage (meestal tussen de 5 en 10%) of als de koper weigert dit te betalen, zal de rechter het bedrag moeten vaststellen. Dat kan hoger of lager liggen en alles er tussenin.

Nu de praktische kant. Je teleurstelling en kwaadheid zijn begrijpelijk, maar je zou je ook even moeten afvragen of je er naast de perikelen van de verkoop van je huis ook nog een gerechtelijke procedure bij kunt gebruiken. Als je de koper daarmee zou kunnen dwingen om het huis af te nemen zou het iets anders zijn, maar nu het alleen om een geldbedrag gaat, zou ik me wel twee keer bedenken. Ja het is schandelijk, ja het is onrechtvaardig, maar such is life. Succes verder met de verkoop.

avatar#10448
Jacqui
Berichten: 1
Reacties: 2

#3 Geplaatst: 2012-12-04 21:47:56

Dank voor jullie reacties. Ik ben er nog niet uit wat ik ga doen.

avatar#3562
Wim van Teeffelen
Berichten: 8
Reacties: 409

#4 Geplaatst: 2012-12-05 09:12:48

Zoals Jacqui de situatie beschrijft is er geen geldige reden voor ontbinding en zal de notaris overgaan tot het opstellen van een proces verbal, waarbij de clause de pénal (meestal 10% van de aankoopprijs) is werking treedt.  Precies zoals ze schrijft: als iemand zomaar zonder reden onder een cmpromis kan uitkomen, wat is dan het nut ervan?

In mijn praktijk blijkt dat ook verkopers soms een selectief geheugen hebben (niet meer exact weten wat de letterlijke tekst van het compromis was) of sommige bepalingen in het compromis niet helemaal hebben begrepen.

Ze schreef: op 29 november ontving ik het bericht dat hij helemaal niet gedwongen kan worden. Van wie was dat bericht? Welke argumentatie werd daarbij aangedragen?

Aangezien de notaris klaarblijkelijk niet besloten heeft de clause pénale in werking te laten treden en over het algemeen Franse notarissen zeer betrouwbaar zijn, is er waarschijnlijk meer aan de hand, dan wat er in de vraag van Jacqui staat. Wellicht staat er in het compromis de vente toch een opschortende of ontbindende voorwaarde  waar de koper zich op kan beroepen. Op zijn allerminst kun je, via de notaris, de koper sommeren om alsnog te tekenen en zo niet om zijn reden daarvoor schriftelijk mede te delen. Die argumentatie kan dan gemakkelijk worden vergeleken met de feitelijke tekst van het compromis.

Indien na dit alles er toch geen argument gevonden kan worden voor het anuleren van de koop, is de gebruikelijke weg om een advokaat een stevige brief te laten schrijven naar de koper. Dat is meestal zeer effectief. Een alternatief is de notaris dwingen om de clause pénale toe te passen. d.m.v. een   aangetekende brief aan de Orde van Notarissen in het depertement. Ook dat wil nog wel eens heel effectief zijn, maar uitsluitend als aangetoond kan worden dat de koper geen poot heeft om op te staan.

Wim

PS. Het argument dat de assemblee van de VeE slechts één keer per jaar plaatsvindt, houdt geen stand. Indien er inderdaad in het compromis de vente is opgenomen dat het verkrijgen van toestemming van de VvE een ontbindende voorwaarde is, kan de VeE bijeengeroepen worden voor een bijzondere assemblee. Dat staat in de statuten; in veel statuten is zelfs de mogelijkheid geboden om een schriftelijke informatieronde te doen langs de leden, zonder dat de assemblee bij elkaar komt.  

avatar#3509
Christian-le-Bricoleur
Berichten: 151
Reacties: 2902

#5 Geplaatst: 2012-12-05 10:04:19

Na deze degelijke en professioneel geschreven toelichting (mijn complimenten hiervoor) ben ik benieuwd naar de verdere acties van Jacqui, en vooral de uiteindelijke uitkomst.

Christian von Klösterlein

avatar#10448
Jacqui
Berichten: 1
Reacties: 2

#6 Geplaatst: 2012-12-07 22:38:20

Nogmaals dank voor alle adviezen. Ik heb in de compromis de vente geen ontbindende factoren kunnen kunnen ontdekken. Mijn volgende stap is mijn notaris te schrijven en daarin de tips en adviezen te verwerken.

Jacqui